田舎の土地でもできる！田舎の土地活用3つのアイデア | ブログ | 東京都世田谷区 梅ヶ丘駅【株式会社山友不動産】

遊休地を駐車場として有効活用する方法です。月極駐車場や時間貸し駐車場が一般的な運営方式となっています。

田舎では公共交通機関が限られており、自動車保有率が都市部と比較して高い傾向にあるため、好立地であれば安定した収入源となることが期待できます。

ただし、周辺の商業施設や住宅の分布状況によっては十分な需要が見込めない場合もあります。

1. 低コスト運営：
   建物を新たに建設する必要がないため、初期投資が比較的少額で済み、資金面での大きな負担を避けられるのが大きな利点です。
2. 管理が簡単：
   他の方法と比較して、運営や日常管理が非常にシンプルで手間がかかりにくいという特徴があります。たとえば、コインパーキングは運営会社に土地を一括賃貸する形式を選択し土地を一括賃貸した場合、運営会社から毎月固定の賃料が入ってくるため、収益が安定している点がメリットとなります。土地所有者は運営会社に貸すだけであり、特に何もする必要がないため、手間もほとんどかかりません。
3. 柔軟性があり他の用途に転用しやすい：
   建物を建築してため、将来的には他の用途に転用することが容易です。そのため、今後の経済情勢の変動などにより、他の運用を行いたくなった際に大きな利便性があります。
4. 狭い土地でも運用可能：
   最小限の面積で、たとえ狭い土地であっても、車1台分のスペースが確保できれば、その土地を有効に活用することが可能です。
5. 災害リスクが低い：
   洪水や地震などの自然災害による被害が少なく、土地の価値が維持されやすいという点です。駐車場は屋外施設であり、建物のように倒壊のリスクがないため、災害時でも比較的安全に利用することができます。

1. 賃料が低く収益性の限界がある：
   駐車場経営は、住宅を建てて貸す賃貸経営に比べて賃料が一般的に低いです。そのため、賃貸経営よりも収益性が低くなりがちです。土地活用は投資額が大きくなるとハイリスクである一方、収益は高いハイリターンがあります。駐車場は投資額が少ないローリスクの事業であるため、収益性が低いローリターンの土地活用といえるでしょう。
2. 税金の負担が多い：
   アパートやマンションなどの住宅がある土地は「住宅用地の軽減措置」が適用され、住宅1戸につき200平方メートルまでの部分の固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となりますが、駐車場には適用されません。そのため、賃貸住宅と比べて、固定資産税と都市計画税の負担が増えてしまいます。
3. 競合リスクが高い：
   初期費用や管理コストが抑えられる駐車場経営は、低リスクで土地活用を始められるため、競合が多くなりがちです。その結果、競合が増えると、利用者を確保するための価格競争が激化することがあります。このような場合、駐車場運営会社から賃料の減額を申し入れられることも多いです。駐車場経営を始める際は、土地周辺に競合する駐車場がどれほどあるかを考慮しましょう。

再生可能エネルギーとして注目を集める太陽光パネルを設置して売電する活用方法です。店舗経営などと異なり、日々の集客活動や運営管理の手間が少ないため、田舎の土地活用に特に適している選択肢といえます。ただし、設置場所の定期的な雑草管理や、太陽光パネルからの反射光による近隣住民とのトラブル防止など、いくつかの重要な管理ポイントには十分な注意が必要です。

1. 安定した収入：
   太陽光発電投資では、固定価格買取制度（FIT制度）により、10kW以上の太陽光発電については、20年間、電力会社が固定価格で電力を買い取ってくれます。発電量は日照条件などからシミュレーションでき、電力買取価格が固定されているため、投資開始から20年後までの収益を見通しやすいです。
2. メンテナンス費用が安い：
   太陽光発電には、除草作業やパネルの清掃、設備の点検など、定期的なメンテナンスが必要です。そのため、「メンテナンスフリー」ではありませんが、不動産投資におけるリフォームや原状回復、長期的な修繕にかかるコストと比べると安くなります。
3. 建物が少ないことがメリットに：
   不動産投資では空室リスクを避けるために人口密集地域を選ぶ必要がありますが、太陽光発電ではその心配がありません。むしろ、郊外の土地は周囲に日光を遮る建物が少ないため発電に適しており、また土地の固定資産税が抑えられることから、郊外であることが有利に働きます。
4. 初期投資が安い：
   不動産投資と比べると、初期費用が抑えられます。土地は既にあるため、設備費用のみで済むのがさらにお得です。太陽光発電設備の相場は、1kWあたり30～40万円ほど。10～50 kW未満の容量なら、数百万円から一千万円台が目安です。高いと感じる方もいるでしょうが、マンションやアパートの建設費用よりも低価格であり、約10年で初期費用を回収できるとされています。

1. 設置条件によっては設置できない可能性：
   地盤が緩い場合や農地転用ができない場合、さらに車の入れない僻地などでは設置が難しいでしょう。たとえ設備設置が可能であっても、地盤改良、木の伐採、砂利敷き、コンクリート施工など、土地に合わせた初期工事で多額の費用がかかることもあります。
2. 費用回収までには時間がかかる：
   太陽光発電を始めるには、土地の整地、パネル設置、送電設備設置など多額の費用が必要です。規模により、1,000万円から2,000万円かかる場合もあります。安定した収入は得られるものの、収入が大きくないため、初期費用の回収に10年から15年かかることが多いです。また、収入は天候に左右されるので、悪天候が続けばさらに時間がかかる可能性があります。
3. 天候が発電量に影響：
   経営を始めた当初は発電に最適な場所でも、数年後には周辺に建物が建つことがあります。建物によって太陽光が遮られると発電量が減り、それに伴い収入も減少します。このように、土地の周辺環境が変わると、収入に影響を与えることがあります。また、天気の悪い日が続くと発電ができず、収入が減ります。晴れの日を100%とすると、曇りの日は40%から60%、雨の日は5%ほどにしかなりません。天候によって発電量が変動し、それが収入に影響を及ぼします。
4. 売電価格の変動リスクがある：
   10kW以上の産業用の場合、契約期間は20年と設定され、その間は契約した買取価格で買い取ってもらえますので、安定した収入が得られます。しかし、この買取価格は、2012年には40円/kWhだったのが、2020年には13円/kWhまで下がっています。このように、売電価格は毎年下がり続けています。同様に、設備の導入費用も下がっており、現在では1kWあたりのパネル代は20万円から30万円程度です。このように売電価格が下がり続けているため、今後始めるのであれば、時期が早いほど売電価格は高いと考えられます。また契約終了後には固定買取が終わるため、新たに買い取ってもらえる業者を探す必要があります。しかし、制度利用時のように高い価格ではなく、7円から10円程度の業者が多いようです。このため、制度利用後はさらに低い価格での売電となる可能性が高いデメリットがあります。
5. 節税効果がない：
   土地活用で固定資産税や相続税を節税するには、居住用建物が必要です。例えば、アパートやマンション経営などの賃貸住宅経営では節税が可能です。賃貸住宅経営では、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3の節税効果が見込めます。これは住宅用地の特例によるものです。相続税も、土地の相続税評価額を20％軽減できます。これは、その土地が貸家建付地であるためです。このように、太陽光発電では建物を建てないため、節税効果は期待できません。節税を目的とするなら、アパート経営などの賃貸住宅経営が望ましいです。
6. 近隣とのクレームや災害リスクがある：
   パネルで太陽光を発電する際、その光が反射することがあります。近くに住宅がある場合、反射光が当たりクレームが発生することがあります。反射光を完全に防ぐことは難しいため、太陽光発電を行う際には、周辺に住宅がない場所を選ぶか、反射光が住居に当たらないようにする対策が必要です。また、自然災害によるパネルの破損リスクもあります。自然災害を予測するのは困難なため、事前に保険に加入して備えることが大切です。火災保険や地震保険に加入していれば、パネルが破損した際の備えとなります。太陽光発電にもさまざまなデメリットがあるため、どんな土地でも始められるわけではありません。そのため、所有する土地が太陽光発電に適しているか、他の土地活用法が良いかをしっかり確認しておくことが重要です。太陽光発電にはさまざまなデメリットがあるため、すべての土地で始められるわけではありません。 そのため、所有する土地が太陽光発電に向いているのか、あるいは別の土地活用方法が適しているのか、しっかりと確認しておくことが重要です。

都市近郊や農村部の土地では、農業用地として活用する方法が注目されています。 この選択肢は、食料生産の重要性が高まる中で、持続可能な土地利用の一形態として評価されています。

自ら農業を営むことで、新鮮な農産物の生産と地産地消の促進に貢献できます。 また、経験豊富な農家に土地を貸し出すことで、専門知識を活かした効率的な土地活用が可能となります。

さらに、体験農園やコミュニティガーデンとして開放することで、都市住民の農業への理解を深め、地域コミュニティの形成にも寄与することができます。

1. 遊休農地を有効に活用できる：
   遊休農地を放置して土地が荒れるのを防ぎ、毎年の固定資産税負担を軽減することは、貸し農園経営を始める大きなメリットの一つです。通常の農地と比べ、遊休農地では固定資産税の負担が大きく、土地が荒れることで資産価値も下がります。さらに、害虫や雑草が発生し、近隣の農地に悪影響を及ぼしてトラブルの原因になることもあります。こうした問題を解決し、土地を有効に活用できるのが貸し農園経営の大きな利点です。
2. 環境保全：
   緑地を維持することで、生態系の保全に貢献し、地球温暖化の防止にも役立ちます。植物の成長による二酸化炭素の吸収や、動植物の生息地の提供を通じて、自然環境の健全性を維持する助けとなります。
3. 初期費用が少ない：
   貸し農園経営は、他の土地活用と比べて初期費用を大幅に抑えられる点がメリットです。戸建てやアパートを建てる場合は高額な建築費用が必要で、駐車場経営でもアスファルト舗装や精算機の導入に初期費用がかかります。貸し農園経営は、所有している農地にほぼ手を加えずに始められるため、経費がかからず、黒字化しやすいのが利点です。
4. 田舎や郊外でも収益化が可能：
   貸し農園経営は、賃貸アパートやマンション経営とは異なり、賃貸ニーズがない地域でも始めやすいという利点があります。郊外で自然が豊かなエリアでは、ロケーションも良く、貸し農園としての魅力がさらに高まり、収益化の面でも有利になることも。もしも、近隣に貸し農園を経営している農家がいれば、その経営スタイルを参考にすることもできます。

1. 高収益を得るのは難しい：
   貸し農園経営は初期費用がほぼ不要で収益化はしやすいですが、高収益を実現するのは難しいです。広さや地域によりますが、貸し農園の賃料相場は月額5,000円から1万円程度なので、年間に何百万円もの収益を期待するのは困難です。宿泊施設を併設するなどの設備投資を行えば高収益も可能ですが、その場合は初期費用が高額になることに注意が必要です。
2. 労働集約的な側面がある：
   農業には多くの労力と時間がかかります。貸し農園として土地を貸し出す場合でも、土地の維持・管理の手間がなくなるわけではありません。つまり、定期的な巡回やメンテナンスが必要です。利用者が集まらず、土地が荒れてしまうことがあれば、土地の手入れや集客の悪化という悪循環も発生します。さらに、施設などを併設した場合には、建物の維持・管理コストが上昇することにも注意が必要です。
3. 農業委員会や自治体への届出が必要：
   貸し農園を開業するためには、地域の農業委員会や自治体への届出が必要です。貸し農園の経営スタイルに応じて届出内容は異なりますが、承認や認定を受けるまでに時間がかかることがあります。また、運営計画書の作成も求められるため、開業を決めた際には迅速に手続きを進めることが重要です。

田舎の土地活用には「駐車場経営」「太陽光発電」「農園としての活用」など、様々な方法があります。これらは代表的な活用例の一部であり、土地の特性や地域のニーズに応じて、さらに効果的で創造的な活用方法も考えられます。

山友不動産では、長年の経験と専門知識を活かし、お客様の大切な土地活用を細やかにサポートしております。

お客様のご意向に寄り添ったそれぞれの土地に最適な活用方法をご提案させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。