2026年の区分所有法改正でマンション投資はどう変わる？“二つの老い”と新ルールの影響を徹底解説 | ブログ | 東京都世田谷区 梅ヶ丘駅【株式会社山友不動産】

今回の改正の根底には、マンションというストックが抱える「建物」と「人」の老いが同時進行し、従来の合意形成ルールでは管理・再生が回らなくなってきた現実があります。
区分所有法は、分譲マンションのように所有者が多数いる建物で、共用部分の維持や建替えのルールを定める法律です。これまでの制度は、全所有者を前提にした重い多数決要件が多く、欠席者が増えるほど意思決定が止まりやすい構造でした。
近年は、建物の高経年化により修繕や更新の必要性が急増する一方で、居住者の高齢化や投資目的の非居住オーナー増加で、総会や理事会の担い手が減っています。結果として「必要性は高いのに、決められない」というマンションが増えました。
今回の改正は、個別マンションの利害調整にとどまらず、危険な老朽建物の放置や空室化の増加といった社会コストを下げる目的も持ちます。投資家にとっては、管理力が市場価値に直結する時代に入る転換点です。

マンションは一度建てたら終わりではなく、外壁・防水・配管・エレベーターなどの更新を繰り返して寿命を延ばす「ストック型資産」です。ところが高経年マンションが急増し、従来の合意形成の遅さが、そのまま安全性や資産価値の劣化につながりやすくなっています。

老朽化が進むほど、修繕の範囲は広がり費用も増えます。さらに、先送りすると損傷が連鎖して工事費が跳ね上がり、積立金不足から追加負担が発生しやすくなります。これは投資家のキャッシュフローを直撃するため、老朽化は単なる見た目の問題ではありません。

建替えや再生が進みにくかった背景には、資金負担だけでなく、権利調整や反対者対応などの実務コストが大きいことがあります。改正は、こうした「進めたくても進められない」詰まりを制度面から解消しようとする流れです。

全国のマンションストックは約713万戸

全国のマンションストックが約713万戸規模まで膨らんだことで、管理不全や再生停滞は一部の古い物件だけの問題ではなくなりました。市場全体の一定割合で「修繕できないマンション」が増えると、周辺相場や金融機関の評価にも波及します。

投資家の視点では、物件単体の利回りだけでなく、マンション市場全体が「管理状況で価格が分かれる市場」へ移行することを意味します。ストックが大きいほど比較されやすく、管理が弱い物件は選ばれにくくなります。

この規模感は、法改正が長期的な制度設計である理由でもあります。個人の努力だけでは解決しにくい構造問題を、法律で後押しする段階に入ったと捉えるのが現実的です。

築40年超：現在148万戸 → 10年後293万戸 → 20年後483万戸

築40年を超えるマンションが今後も急増する推計は、修繕や再生の意思決定が「例外的なイベント」ではなく「標準業務」になることを示しています。今は問題が目立たない物件でも、次の10年で論点化する可能性が高まります。

築年数が進むと、更新対象が表面（外壁など）から内部（配管・電気設備）へ移り、工事期間も長くなりがちです。賃貸運用では、入居者対応や室内影響の説明が増え、管理組合側の体制が弱いとトラブルが発生しやすくなります。

だからこそ改正は、早めの合意形成と資金計画を促す方向へ振れています。投資家は「築浅のうちから管理体制を見ておく」ことが、出口価格を守る先回りになります。

建替え実績はわずか0.4％（323件）

建替えが累計323件程度にとどまるのは、必要性がないからではなく、合意形成と負担調整が極めて難しいからです。特に、建替えは居住者の転居や費用負担を伴うため、賛成が多数でも反対者が一定数いるだけで止まりやすい構造でした。

投資家にとっても、建替えの議論は「値上がりチャンス」だけでなく「賃貸停止・立退き・資金負担」という現実的リスクを含みます。議論が長期化すると、建物の劣化は進み、売却もしづらくなるという板挟みが起こります。

改正は、建替えを無理に増やすというより、条件が整ったマンションでは再生を現実的に選べるようにし、放置のまま危険化するケースを減らす狙いがあります。

老朽化マンションの急増が社会問題化

老朽化が社会問題になるのは、所有者だけの損失で終わらないからです。外壁の剥落や設備故障は事故リスクを高め、衛生面の悪化は害虫や悪臭などで周辺にも影響し得ます。

さらに、空室化が進むと管理費・修繕積立金の収入が減り、滞納が増えると必要工事がますますできなくなる悪循環に入ります。これは地域の防災力や景観にも影響し、行政や金融機関も無関心ではいられません。

改正は、こうした外部不経済を抑えるために、意思決定を止めていた要因に手当てする側面があります。投資家としては、社会的に「放置が許されにくい方向」へ制度が動いている点を踏まえる必要があります。

もう一つの老いは、人の側です。居住者が高齢化すると、理事や役員の引き受け手が減り、総会への出席率も下がりやすくなります。結果として、管理組合が意思決定機関として機能しない状態が発生します。

投資目的で保有する非居住オーナーが増えるほど、日常の不具合や緊急性の感覚が共有されにくくなり、工事の必要性が伝わりません。意思決定が遅れるほど劣化は進み、最終的にオーナー自身の損失にも跳ね返ります。

改正は、欠席や所在不明を前提にしても運営が回る仕組みを取り入れ、最低限の管理・再生が前に進むよう設計されています。裏を返すと、参加しないオーナーほど意思反映の機会を失いやすくなります。

役員の担い手不足

理事長や理事の担い手不足は、単に運営が遅くなるだけではありません。チェック機能が弱まり、管理会社や特定の関係者に実務が偏ることで、コストや工事内容が検証されにくくなります。

投資家にとっては、管理の透明性が低いマンションほど、長期的に費用が膨らむリスクがあります。相見積もりが取られない、修繕の優先順位が曖昧、説明が不足するといった状態が続くと、支出が増えても価値が上がらないという最悪の形になり得ます。

役員不足が慢性化しているマンションでは、外部専門家の活用や第三者関与が必要になります。改正で裁判所選任の管理人制度が整うのも、こうした現場の限界を背景にしています。

総会での意思決定が困難

総会が成立しない、議案が否決され続ける状況では、計画修繕が実行できません。特に共用部分の変更や規約改正が止まると、時代に合った設備更新や管理ルール整備が遅れ、競争力が落ちます。

重要なのは、意思決定の停滞が「コスト削減」ではなく「将来コストの増大」になりやすい点です。緊急対応が増えると割高な工事になり、入居者満足度も下がります。

改正は、意思決定の成立確率を上げることで、この先送り損を減らす狙いがあります。投資家は、総会運営が止まっていないかを一次資料で確認する姿勢が必要です。

非居住オーナー・相続による所有者不明化が増加

投資家保有や相続未了によって所有者と連絡が取れないケースが増えると、決議の分母が重くなり、現に住んでいる人が多数賛成でも要件を満たせなくなります。ここが従来制度の大きな詰まりでした。

所在不明者が増えるほど、管理組合は通知・調査・督促などの事務コストを負担します。これは最終的に管理費等として全員に跳ね返るため、連絡先の更新や相続手続きの放置は、マンション全体の損失につながります。

改正で所在不明者を分母から除外できる制度が整うことで、止まっていた議案が動く可能性があります。ただし手続きには裁判所関与が想定され、時間と費用がかかる点も現実として押さえておくべきです。

合意形成が事実上不可能なマンションが増える

合意形成が不可能になると、管理は止まり、劣化は進み、空室が増え、滞納が増えるという負のスパイラルに入ります。市場ではこの状態が織り込まれ、価格が落ちても買い手がつかない局面が出てきます。

この段階で「売って逃げる」ことも難しくなり、追加負担や修繕不能のリスクだけが残ります。投資としては、利回りの計算では見えにくい、流動性リスクが顕在化します。

だからこそ今回の改正は、合意形成の不可能化を減らす制度改正です。投資家としては、改正があるから安心ではなく、改正を機に物件の管理能力が厳しく評価されると理解することが重要です。

改正の狙いは、日常の管理・修繕から将来の再生（建替え等）まで、マンションのライフサイクル全体で意思決定を前に進めることです。
改正のポイントは大きく二つです。ひとつは、総会決議が成立しにくかった原因である欠席者や所在不明者への対応を制度化し、管理・修繕・設備更新を回しやすくすることです。
もうひとつは、建替えに加えて一括売却や一棟リノベーションなど、再生の選択肢を増やし、老朽マンションに現実的な出口を用意することです。従来は「全員同意」に近いハードルが壁となり、再生が机上で終わりがちでした。
投資家にとって重要なのは、意思決定が前に進むことで、良い方向にも悪い方向にも結果が出やすくなる点です。管理が強いマンションは改善が加速し、弱いマンションは負担が顕在化して評価が落ちる可能性があります。

管理の円滑化は、日々の修繕や規約改正、共用設備の更新など「住み続けるための意思決定」を止めないための改正です。欠席や所在不明が増える現実を前提に、決議が成立する確率を高める設計になっています。

ポイントは、投資家のような非居住オーナーが「参加しないことで意思決定に影響する度合いが増す」ことです。出席者ベースの決議が増えると、欠席は実質的に白紙委任に近くなります。

また透明性確保の観点も強まり、管理会社との取引説明義務など、管理の妥当性が問われやすくなります。これは良い管理をしているマンションには追い風ですが、任せきりの体制には痛手になり得ます。

• 出席者ベースの多数決で決議可能に（従来は全区分所有者ベース）

従来は、議案によっては全区分所有者を前提に多数決を計算するため、欠席が多いと賛成が集まっても成立しにくい問題がありました。改正では一定の事項で、総会出席者を基準に決議できる考え方が取り入れられます。

実務上は、管理・修繕のスピードが上がりやすくなります。例えば、緊急性の高い修繕や設備更新で、いつまでも決まらず劣化が進む状況を減らす効果が期待されます。

一方で、出席者が少ない総会では、少数の意見で重要な方針が決まり得ます。投資家は、欠席によって自分の損益に直結する決定が通るリスクを強く意識すべきです。

• 所在不明所有者を“分母から除外”できる制度

所在不明の所有者がいると、賛否を確認できず、決議の母数だけが増えて成立しなくなるという矛盾が生じます。改正では、裁判所の関与により、一定の手続きを経て所在不明者を決議の分母から除外できる仕組みが整備されます。

これにより、連絡不能者がボトルネックになって止まっていた大規模修繕や規約改正が動き出す可能性があります。特に、投資比率が高いマンションや相続が多いエリアの物件では影響が大きいでしょう。

ただし、除外できるからといってコストゼロではありません。管理組合側には調査や申立ての負担が生じ、最終的に管理費等に波及することもあるため、投資家としては制度のメリットと手続きコストの両面を見ておく必要があります。

• 共用部分変更の決議要件を緩和（4分の3 → 3分の2）

共用部分の変更は、バリアフリー化や安全性向上など、時代の要請が強い工事が増えています。改正では一定の類型で、決議要件が4分の3から3分の2へ緩和され、必要な改修を通しやすくする方向です。

投資目線では、賃貸競争力に直結する共用部のアップデートが進みやすくなります。高齢者対応や防災性向上の工事は、入居者層の拡大や退去抑制にもつながります。

同時に、工事が通りやすいということは支出も顕在化しやすいということです。費用対効果の説明が不足した提案に流されないよう、議案の根拠と比較検討がより重要になります。

• 裁判所による管理人選任制度の創設

管理が不適当な専有部分や、所在不明者が関係して管理が進まない場面では、これまで実務が行き詰まりやすい課題がありました。改正では、裁判所が第三者の管理人を選任し、必要な管理を実行できる枠組みが整備されます。

これは「何も決められない」状態を放置せず、最低限の安全・衛生を確保するための制度です。周辺に危険が及ぶ可能性があるケースでは、早期の対応につながります。

投資家にとっては、管理不全住戸の放置でマンション全体の価値が下がるリスクを抑えやすくなる一方、管理人の費用負担がどのように配分されるかなど、実務面の確認が必要になります。

• 管理会社との利益相反取引の事前説明義務化

修繕工事や委託契約では、管理会社と関連会社が受注するなど利益相反が疑われる場面が起こり得ます。改正で事前説明義務が強化されることで、取引の透明性が高まり、不信や紛争を抑える狙いがあります。

投資家にとっての価値は、管理コストの妥当性を検証しやすくなる点です。説明が制度化されると、比較見積もりや仕様の合理性を問いやすくなり、結果として無駄な支出の抑制につながります。

ただし、説明があることと適正であることは別です。議事録や資料の読み込み、必要なら専門家への確認など、チェックする側の姿勢があって初めて効果が出ます。

再生の円滑化は、建替えだけに頼らず、マンションの状況に応じて複数の出口を選べるようにする改正です。老朽化が進むほど「修繕を続ける」以外の選択肢を現実的に検討する必要が出てきます。

これまで一括売却や一棟リノベーションは、全員同意に近いハードルがあり、反対者が少数でも前に進まないことが多くありました。改正はその壁を下げ、意思決定を可能にすることで、危険な老朽化の放置を減らす狙いがあります。

投資家にとっては、再生が進むことで価値が回復する可能性がある一方、少数派でも決定に従わざるを得ない局面が増えます。賃貸中の対応や税務、資金負担の準備が重要になります。

• 建替え決議要件：原則5分の4 → 条件付きで4分の3へ緩和

建替え決議は原則として5分の4という重い要件が維持されつつ、一定の条件を満たす場合に4分の3へ緩和されます。耐震性や衛生面など、客観的に必要性が高いケースでは決議を通しやすくする考え方です。

この緩和は、建替え推進というより「危険・不適合な状態を放置しない」ための現実的なラインを引くものです。必要性の説明がしやすい類型に限ることで、恣意的な建替えを抑える歯止めにもなります。

投資家としては、保有物件がこの条件に該当し得るかを把握することが重要です。該当するほど、建替えが議題に上がる可能性が高まり、賃貸運用の継続性に影響します。

• 大規模災害時は3分の2まで引き下げ

大規模災害時には、迅速な復旧・再建が求められます。改正では、被災後の意思決定について多数決要件を3分の2まで引き下げ、復興を遅らせる要因を減らす方向です。

災害後は、住めない期間の長期化が生活再建と資産価値の双方を傷つけます。決議要件が重いと、反対者対応で時間がかかり、結果的に全員の損失が拡大します。

投資家にとっては、保険や資金繰りの備えと同じく、災害時の意思決定がどれだけ早く動くかもリスク管理の一部になります。管理組合のルール整備状況は事前に確認しておきたいポイントです。

• 一括売却・一棟リノベーションが多数決で可能に

建替え以外の再生手段として、一括売却や一棟リノベーションが多数決で進められるようになります。これにより、資金負担や立地条件の制約で建替えが難しいマンションでも、現実的な出口を設計しやすくなります。

一括売却は、区分所有という形を解消して現金化する選択肢で、老朽化が進むほど検討されやすくなります。一棟リノベーションは、躯体を活かしながら実質的に建物性能を更新する方法で、建替えより現実的な場合もあります。

投資家にとって重要なのは、これらが「自分の希望とは別に多数決で決まる可能性がある」点です。特に賃貸中の区分では、明渡し対応や事業停止期間の発生を前提に、契約・運用を組み立てる必要が出てきます。

• 再生手法が大幅に多様化

再生が建替え一択から複線化することで、マンションごとに最適解を選びやすくなります。立地が良く建替えが成立しやすい物件もあれば、売却の方が合理的な物件もあります。

この多様化は、投資家の出口戦略にも影響します。従来は「修繕を続けて売却」が基本だった物件でも、再生の議論が現実味を帯び、売却タイミングや保有継続判断が変わる可能性があります。

結局のところ、再生手段の多様化は、管理組合が意思決定できるかどうかで活かせるかが決まります。制度が整っても、情報共有と合意形成が弱いマンションでは選択肢が絵に描いた餅になり得ます。

決議が通りやすくなることは一律にプラスではなく、「管理できるマンション」と「管理できないマンション」の差が可視化され、市場評価にも反映されやすくなります。
法改正で意思決定が前に進むと、管理・修繕が機能するマンションは改善が加速します。逆に、そもそも運営が崩れているマンションは、必要な支出や再生判断が遅れて劣化が進み、市場での評価が下がりやすくなります。
ここで起きるのは築年数だけの二極化ではありません。同じ築40年でも、積立金が足りていて合意形成が機能するマンションと、滞納が多く総会が成立しないマンションでは、住み心地も賃料も売却価格も大きく変わります。
投資家は、法改正を「全体に追い風」と見るのではなく、管理力による選別が強まると捉えるのが合理的です。利回りの見え方より、管理の実態が長期収益を左右します。

管理が回るマンションでは、必要な修繕や設備更新が計画通りに実行されやすくなり、居住性と安全性が維持されます。これは入居者から見れば「安心して長く住める」要素であり、賃貸需要の下支えになります。

また、購入検討者や金融機関も管理状況を重視する傾向が強まっています。議事録や長期修繕計画、積立金水準が整っている物件は、同じ立地・築年でも評価が上がりやすくなります。

改正によって合意形成が改善すれば、こうした良い管理の効果がより早く出やすくなります。投資家にとっては、管理の良さがリターンに反映されやすい環境になるということです。

• 修繕・バリアフリー化が実現しやすくなる

高齢化が進むマンションでは、手すり設置や段差解消などのバリアフリー化が、賃貸需要にも直結します。決議要件が緩和されることで、必要性が高い改修が進みやすくなります。

バリアフリー化は、高齢者向けというだけでなく、子育て世帯や荷物の多い入居者にとっても利便性が高い投資です。結果として、ターゲット層が広がり、空室リスクの低下につながります。

重要なのは、工事の実施可否が「賛成多数でも決められない」から「賛成多数なら進められる」に変わる点です。決められるマンションは、時間とともに確実に住みやすさを積み上げられます。

• 設備更新（EV更新・宅配ボックス増設など）が前進

エレベーター更新や宅配ボックス増設、オートロック更新などは、賃貸市場での評価に直結しやすい設備です。老朽化したまま放置されると、家賃を上げにくいだけでなく、入居者の不満から退去が増える要因になります。

改正で意思決定が前進すれば、設備投資が先送りされにくくなり、競争力を保ちやすくなります。特に宅配需要の定着やセキュリティ意識の高まりを考えると、共用設備は築年数以上に差が出るポイントです。

投資家としては、設備更新の議案が出たときに、賃料維持や空室期間短縮にどれだけ寄与するかを数字で見て判断する姿勢が求められます。

• 管理不全マンションとの差が明確に

管理が進むマンションでは、議事録や計画、会計の透明性が保たれやすく、外部から見ても安心材料が増えます。結果として、同じ築年帯でも売買価格や賃料で差がつきます。

一方、管理不全マンションは、修繕の遅れが目に見える形で現れ、金融機関や購入者の警戒感が強まります。管理状況の悪さは、時間が経つほど取り戻しにくい信用低下になります。

改正後は「決められないから仕方ない」が通りにくくなり、管理不全はより厳しく評価される可能性があります。投資家は、この差が拡大する前提でポートフォリオを組む必要があります。

管理不全の本質は、建物が古いことではなく、意思決定と資金が回らないことです。決められないと修繕できず、修繕できないと住環境が悪化し、空室が増えてさらに資金が減るという連鎖が起こります。

この状態に入ると、賃料を下げても入居が決まらない、売却しようとしても買い手が融資を受けにくい、といった流動性の問題が前面に出ます。数字上の利回りが高く見えても、出口が詰まると投資として成立しません。

改正は管理不全を救う側面もありますが、運営が崩れているマンションほど立て直しには時間がかかります。投資家は「改正で良くなるはず」と期待するより、現時点の管理実態を重視すべきです。

• 決議が進まない＝修繕できない

決議が成立しないと、工事発注ができず、劣化が進みます。雨漏りや配管漏れのように、止められない不具合が増えるほど、緊急工事が増えてコスト効率が悪化します。

さらに、修繕が遅れると入居者対応も難しくなります。共用部の不具合は室内ではないため、オーナーが直接改善できず、クレームが積み上がりやすい領域です。

投資家にとっては、決議停滞は「コントロール不能なリスク」です。管理組合が動くかどうかが、収益の安定性を左右します。

• 資産価値が急落

資産価値は、築年数以上に「将来の修繕可能性」で決まります。修繕できないと見なされた瞬間に、買い手は追加負担やリスクを織り込み、価格を大きく下げます。

また、見た目の劣化だけでなく、設備の陳腐化は賃料下落を引き起こします。周辺に新しい賃貸が供給されると、比較されて選ばれにくくなります。

売却で損失を確定させたくない心理が働いて保有が長引くほど、追加負担や修繕不能が進み、さらに出口が狭まるケースもあります。早期に兆候を捉えることが重要です。

• 金融機関の評価も厳しくなる可能性

金融機関は担保価値だけでなく、管理状況や修繕積立金の健全性を見ています。管理不全や積立不足が明らかな物件は、借換えや追加融資が難しくなる可能性があります。

これは、購入検討者側の融資が付きにくくなることも意味します。買い手の資金調達が難しいと、市場での流動性が落ち、売却期間が延びたり価格が下がったりします。

改正で管理状況がより重視される流れが強まると、金融機関も評価基準を一段厳しくする可能性があります。投資家は、管理資料が整っているかを融資目線でも点検しておくべきです。

投資家にとっては、管理・修繕が進むことで物件価値が保たれやすくなり、運用の安定性が上がる面があります。
改正のポジティブ面は、止まっていた修繕や設備更新が前に進みやすくなることです。賃貸経営は結局のところ「住める状態を維持できるか」が前提であり、管理組合の意思決定力はその土台です。
また、管理の透明性が高まることで、適正なコストで修繕できる可能性が上がります。工事の妥当性が説明され、比較検討が促されれば、無駄な支出を抑えやすくなります。
さらに、管理が良いマンションと悪いマンションの差が市場で明確になれば、良い管理の物件を選んだ投資家ほど報われやすい環境になります。

決議が通りやすくなることで、必要な修繕や改修が先送りされにくくなります。これは築年数が進んだ物件ほど効果が大きく、結果として住環境の維持と資産価値の下支えにつながります。

賃貸では、室内をリフォームしても共用部が弱いと評価が伸びません。エントランスや廊下、設備の印象は入居者の意思決定に直結するため、共用部更新が進むメリットは大きいです。

加えて、計画的に工事ができれば、緊急工事の割合が減り、長期的な総コストも抑えやすくなります。修繕は「いつか必要」ではなく、「いつやるかで損得が出る」領域です。

• 長寿命化 → 空室リスク低下

計画修繕が回ると、漏水や設備故障などのトラブルが減り、入居者満足度が上がります。結果として退去が減り、空室期間が短くなる傾向があります。

空室は家賃の値下げだけでなく、原状回復や広告費などの追加コストも生みます。建物の劣化が原因の空室は、オーナーの努力だけで解決できないため、管理組合の修繕実行力が重要になります。

長寿命化は、築年数を若返らせる魔法ではありませんが、「選ばれない理由」を減らす実務的な効果があります。賃貸経営の安定性に直結する改正の恩恵です。

• 入居者ニーズに応える設備投資が可能に

宅配ボックスや防犯設備、エレベーター更新などは、入居者が家賃を払う理由になります。意思決定が円滑化すれば、こうした設備投資が検討・実行されやすくなります。

設備投資は支出ですが、競争力が上がれば賃料の維持や下落抑制につながります。特に都心部では、同価格帯の選択肢が多く、共用設備の差が決め手になるケースが増えています。

投資家としては、設備投資の議案が出たときに、賃料への効果と費用負担のバランスを判断できるよう、周辺相場や入居者属性の情報を持っておくと有利です。

金融機関は、物件の担保価値を将来まで維持できるかを見ます。管理が適切で修繕計画が現実的、積立金が健全、運営が透明という物件は、信用が高まりやすくなります。

改正により透明性のルールが整うことで、良い管理をしているマンションは、説明資料が整い、評価されやすくなる可能性があります。

結果として、借換えの条件や追加融資の可否、買い手側の融資の付きやすさにも影響し、流動性の面でもプラスに働き得ます。

• 管理の透明性向上

利益相反取引の説明義務などにより、管理の過程が可視化されやすくなります。これは、修繕工事の内容やコストの妥当性を問いやすくする仕組みです。

透明性が上がると、住民やオーナーが納得して費用負担を受け入れやすくなり、結果として必要工事が通りやすくなります。納得感は合意形成の潤滑油です。

投資家としては、資料が整っているマンションほどリスクを見積もりやすく、金融機関への説明もしやすいという実務メリットがあります。

• 管理不全物件との差別化が進む

管理の良し悪しが市場でより重視されると、良い管理の物件は選ばれやすくなります。これは賃貸でも売買でも同じで、安心材料が多い物件ほど競争力を保てます。

逆に、管理不全物件は、改正で制度的に救われる可能性がある一方、立て直しコストや時間がかかり、価格が戻るまで長期戦になりがちです。

投資家の戦略としては、管理が良い物件に寄せるか、管理改善の余地を見込んでリスクを取るかの二択になり、どちらにせよ管理状況を読めることが必須スキルになります。

意思決定が進むことは、オーナーにとって望まない決定が通るリスクや費用負担増にもつながるため、関与の重要性が上がります。
改正は管理・再生を進めやすくする一方で、少数派の意向が通りにくくなる場面を増やします。投資家は、物件の価値が上がる可能性だけでなく、意思に反する決定に巻き込まれる可能性を現実的に想定する必要があります。
特に、再生（建替え・一括売却など）は賃貸運用の継続性を大きく変えます。賃借人対応、立退き、仮住まい、再取得など、時間とコストの負担が発生し得ます。
また、修繕が進むほど資金需要も顕在化します。積立金不足のマンションでは、増額や一時金徴収が現実になり、キャッシュフローが悪化するリスクがあります。

再生の手段が増え、多数決で進められる範囲が広がると、反対しても決まる局面が増えます。これは、少数派の権利保護よりも、全体の停止を避ける政策判断が強く反映された部分です。

投資家は、再生が決まった場合のシミュレーションを事前に持つべきです。例えば、賃貸中なら明渡し交渉、補償、募集停止期間、税務上の取り扱い、再取得資金などが論点になります。

重要なのは、再生が議題に上がる段階で関与しないと、条件交渉が終わった後に気付いても手遅れになりやすい点です。情報を早く取りに行く姿勢が損失を減らします。

• 多数決で決議されるため、反対しても決まるケースが増える

多数決で決められる範囲が広がると、反対票の意味合いが変わります。反対は無効ではありませんが、決定を止める力が弱まる場面が増えます。

特に、合意形成が長年止まっていたマンションでは、改正を機に再生の議論が一気に加速する可能性があります。これまで動かなかったから今後も動かない、という前提は危険です。

投資家としては、決議要件の変化を理解したうえで、どの議案がどの多数決で決まるのかを把握し、早めに意思表示することが重要になります。

• 賃貸中の部屋でも立ち退き・再取得の負担が発生

賃貸中の区分でも、再生が決まれば賃借人対応が発生します。明渡し交渉や契約整理は時間がかかり、空室期間が長期化すると収益が止まります。

また、建替え後に再取得する場合、権利変換や追加負担が生じることがあります。再生の形によっては現金清算となり、同等の投資先を探す必要が出るなど、運用計画が大きく変わります。

実務上は、賃貸借契約の条項や更新タイミング、入居者の属性も影響します。再生リスクが高い物件ほど、契約設計と資金余力が重要です。

決議が通りやすくなると、必要工事が実行されやすくなります。これは良いことですが、資金が足りないマンションでは増額や一時金徴収が現実になります。

特に築年数が進んだマンションで積立金が低い場合、過去の先送りのツケが一気に表面化します。工事は待ってくれないため、オーナーの手元資金が問われます。

投資家は、表面利回りだけで判断せず、積立金単価と長期修繕計画の整合性を見て、将来の負担を織り込んだ収支を作るべきです。

• 決議が通りやすくなる＝費用負担も増えやすい

これまで決議が通らずに先送りされていた工事が、改正後に動き始めると、支出が連続して発生する可能性があります。特に、複数の更新が同時期に重なると負担感が増します。

ただし、先送りしてもコストが消えるわけではなく、劣化が進むほど工事費は増えやすいのが現実です。負担が増えるのは痛みですが、放置よりは損失を抑えられる場合もあります。

投資家としては、支出が増える局面を「管理が正常化しているサイン」と捉えつつ、費用対効果と工事の妥当性を検証する視点が必要です。

• キャッシュフローへの影響が大きい

修繕積立金の増額は毎月の手取りを削り、一時金は突発的に資金を要求します。家賃が伸びにくい局面では、利回りが急低下したり、赤字化するケースもあり得ます。

また、追加負担が続くと、投資家の売却意欲が高まり、同マンション内で売り物件が増えて価格が下がることもあります。負担増は個人の問題にとどまらず、市場の需給にも影響します。

だからこそ、資金余力の管理が重要です。修繕局面を乗り切れるかどうかが、長期保有の成否を分けます。

出席者ベースの多数決が導入されると、欠席は単なる不参加ではなく、意思反映の機会を失う行為になります。非居住オーナーほど欠席しやすいため、相対的に不利になり得ます。

特に、修繕積立金の増額や再生の方針など、収益に直結する議案が欠席中に決まると、後から不満を言っても結果は覆りにくいのが現実です。

改正後の投資家は、管理組合への参加をコストではなく資産防衛の行為として捉える必要があります。議決権行使をルーティン化することが重要です。

• 出席者ベースの決議のため、欠席＝意思反映ゼロ

出席者ベースの決議では、欠席した所有者の意思は票として存在しません。結果として、少数の出席者で方向性が決まりやすくなります。

これは、関心の高い人ほど決められる構造に変わるということです。情報を持つ人が集まれば健全に機能しますが、そうでないと偏った意思決定が起こるリスクもあります。

投資家は、少なくとも委任状や議決権行使書で意思表示する体制を整え、重要議案では資料を読み込んで判断する必要があります。

• 非居住オーナーほど不利に

非居住オーナーは、現地の劣化状況や住民の空気感が見えにくく、議案の背景を把握しづらい立場です。その状態で欠席が続くと、意思決定から置いていかれます。

また、賃貸中は入居者対応で間接的に問題を知るため、情報が遅れて入ってきがちです。遅れて知ったときには既に方針決定済み、ということも起こり得ます。

不利を埋めるには、管理会社や理事会との定期的な接点を持ち、資料の入手と理解を習慣化することが現実的です。

• 管理組合への積極参加が必須

改正後は、任せっぱなしの投資が通用しにくくなります。意思決定が動くからこそ、関与しないことが最大のリスクになります。

積極参加とは、毎回理事になるという意味ではなく、必要な資料を読み、議決権を行使し、疑問点を質問できる状態を作ることです。これだけでも意思決定の質は上がります。

管理はコストではなく、資産価値を作る投資です。参加の有無が、中長期の収益性の差として返ってくる時代に入ります。

改正後は、立地や利回りに加えて「管理の質」と「意思決定への参加」が収益性を左右します。保有中・購入前の両面で点検を行いましょう。
投資家が取るべき基本方針は、管理状況の見える化と、意思決定への参加の仕組み化です。改正で決議が動きやすくなるほど、準備している人とそうでない人の差が拡大します。
まずは一次資料で現状を把握し、次に中長期の資金計画を作り、最後に総会で必ず意思表示する体制を整えることが実務的な優先順位です。
購入検討中の投資家は、管理が弱い物件ほどディスカウントされやすい一方、将来の負担が読みづらい点に注意が必要です。管理力を投資判断に組み込むことが、改正後は必須になります。

対策の出発点は、管理状況を感覚ではなく資料で把握することです。管理は目に見えにくいですが、議事録や会計資料には実態が必ず出ます。

問題があるマンションほど、過去の議案が繰り返し否決されていたり、修繕計画が更新されていなかったり、滞納の記載が増えていたりします。兆候を早期に掴めれば、売却判断や資金準備を前倒しできます。

また、所在不明者が多い場合は改正で改善余地がありますが、手続きが必要で時間もかかります。制度で解決できる部分と、現場の運営力が必要な部分を分けて見立てることが重要です。

• 管理組合の議事録

議事録は、管理組合が機能しているかを判断する最重要資料です。総会が成立しているか、議案が可決されているか、反対が集中する論点は何かを読み取れます。

特に投資家が見るべきは、修繕や積立金に関する議論の質です。根拠資料が付いているか、比較検討しているか、先送りが常態化していないかで、将来の負担が変わります。

議事録に不明点がある場合は、管理会社に追加資料を求めることができます。質問できる環境を作ること自体が、管理の質を上げる一手になります。

• 修繕履歴

修繕履歴は、建物が何をいつ直してきたかの記録で、将来の支出を予測する材料です。外壁、防水、給排水、電気設備、エレベーターなどの実施状況を確認しましょう。

重要なのは、実施したかどうかだけでなく、周期が妥当かどうかです。先送りが続くと、次の工事が大型化し、一時金の可能性が上がります。

賃貸オーナーの視点では、漏水や設備不具合が起きやすい領域が放置されていないかがポイントです。室内事故は賠償や退去につながり、投資リスクが一気に増えます。

• 積立金残高

積立金残高は、長期修繕計画に対して資金が足りているかの判断材料です。残高が多く見えても、将来の更新費用に対して不足しているケースは珍しくありません。

見るべきは、積立金単価と計画の整合性です。極端に安い積立は、後で急激な増額や一時金につながりやすく、投資収支を壊します。

投資判断では、積立不足を利回りの改善余地として見るのではなく、将来の確定負担として織り込む姿勢が安全です。

• 所在不明所有者の有無

所在不明所有者が多いと、意思決定が止まりやすく、管理費等の回収も難しくなります。まずは、議事録や資料で所在不明や連絡不能が問題になっていないかを確認しましょう。

改正で分母除外の制度が整いますが、実際に活用するには調査や裁判所手続きが必要です。改善余地がある一方、短期間で劇的に解決するとは限りません。

投資家としては、所在不明が多い物件ほど、意思決定が動き出すタイミングで支出や再生議論が一気に進む可能性がある点も含めて、シナリオを持っておくと安心です。

改正で工事が進むほど、資金需要は現実になります。オーナー自身の資金計画を、積立増額や一時金も想定して組み直すことが重要です。

特に築年数が進むと、室内リフォームでは避けられない共用設備更新が増えます。ここを見誤ると、見かけの利回りが良くても、手元資金が枯れて運用継続が難しくなります。

また、再生が議題に上がった場合の賃貸停止期間や税務、再取得の資金も、事前に概算しておくと意思決定に参加しやすくなります。準備があるほど交渉力が上がります。

• 築30年以上は特に要注意

築30年を超えると、配管更新やエレベーター更新など高額な更新が集中しやすくなります。改正で意思決定が動けば、これらが一気に議題化する可能性があります。

このタイミングで積立不足だと、増額や一時金が避けられません。家賃収入だけで吸収できない場合もあるため、手元資金や借入の余力を含めて管理する必要があります。

投資家としては、築年数だけでなく、直近で何を直したか、次に何が控えているかを軸に判断することが、現実的なリスク管理になります。

• 建替えシナリオも視野に入れる

建替えや一括売却、一棟リノベーションが現実的になるほど、出口戦略は複数になります。保有物件がどのシナリオに入りやすいかを想定しておくと、いざ議論が始まったときに対応しやすくなります。

具体的には、賃貸運用停止期間の見込み、明渡しの難易度、税務（譲渡・清算等）への影響、再取得の資金計画などを概算しておくことが有効です。

何も準備がないと、決議に巻き込まれたときに不利な条件を受け入れざるを得ない可能性があります。シナリオ作りは、反対のためではなく、納得して判断するための準備です。

改正後は、欠席が最大のリスクになります。出席できない場合でも、必ず議決権行使で意思表示できる体制を作りましょう。

投資家は物理的に現地へ行けないことも多いため、委任状や議決権行使書の提出をルール化し、重要議案では事前に資料を入手して判断する仕組みが必要です。

また、管理会社との情報格差を埋めることも重要です。説明義務が強化されても、見ない人には効果がありません。見る側に回ることが資産防衛になります。

• 委任状・議決権行使書の提出

毎回必ず提出するだけで、欠席による意思反映ゼロを避けられます。誰に委任するのか、自分で議決権行使するのかを明確にし、期限管理を徹底しましょう。

重要議案では、白紙委任ではなく、賛否を明記した議決権行使が安全です。後から聞いていないというトラブルを避けられます。

提出を習慣化するには、管理会社からの郵送物を見落とさない仕組みが必要です。送付先の管理、電子化、家族や代理人との共有など、実務の整備が効果的です。

• 管理会社とのコミュニケーション強化

工事提案の根拠、見積の比較、長期修繕計画の更新状況などを確認し、疑問があれば質問しましょう。質問が増えると、資料の質が上がり、意思決定の精度が高まります。

利益相反の説明が義務化されても、具体的に何が利益相反なのかは読み手が理解しないと意味がありません。関連会社の関与、紹介料、仕様の妥当性など、ポイントを押さえて確認する姿勢が必要です。

投資家は現場の温度感が見えにくい分、定期的に情報を取りに行くことが重要です。情報の遅れが、そのまま不利な意思決定につながります。

改正後は、立地や利回りだけで投資判断すると失敗しやすくなります。管理力は、賃料の維持、売却のしやすさ、融資の付きやすさに影響するため、実質的な収益性の一部です。

購入前のデューデリジェンスでは、管理資料の入手可否そのものが重要なシグナルになります。資料が出てこない、説明が曖昧、議事録が整っていない場合は、管理の弱さを疑うべきです。

管理不全マンションは、短期的に安く買えることがありますが、改正後の二極化でリスクが複合化する可能性があります。値段の安さは、将来負担の前払いに過ぎない場合があります。

• 立地・利回り以外も要確認

表面利回りが高い物件ほど、積立不足や修繕先送りが潜んでいることがあります。利回りは管理費・修繕積立金の将来増まで織り込めていないため、数字だけで判断すると危険です。

確認すべきは、長期修繕計画の有無、積立金単価、滞納状況、修繕履歴、総会の成立状況などです。これらは将来コストと流動性に直結します。

立地が良くても管理が悪いと、価値を活かし切れません。改正後は、立地の良さより管理の悪さが致命傷になるケースもあり得ます。

• 管理組合の運営力・参加率・積立金を重視

運営力は、会計の透明性、議事録の整備、計画の更新頻度などに表れます。参加率は、合意形成の実行力を示し、改正後の出席者ベースの決議では特に重要になります。

積立金は、将来の更新を実行できるかの燃料です。燃料が足りないマンションは、いずれ増額や一時金で帳尻を合わせることになります。

これらを管理KPIとして比較できると、同エリア・同築年の物件でも、長期収益性が高い物件を選びやすくなります。

• 管理不全マンションは今後さらにリスク化

改正で意思決定が動きやすくなるほど、管理不全の問題は隠れにくくなります。修繕不能、滞納増、売却難、融資難が同時に起こると、負担は急速に重くなります。

また、再生の議論が始まったときに、参加していないオーナーほど不利な条件になりやすい点もリスクです。情報と関与が防波堤になります。

投資家は、管理不全を避けるだけでなく、保有中に管理不全へ傾く兆候を早期に察知して対策することが求められます。改正は、その見極めを一段シビアにする転換点です。

2026年改正は、合意形成を前に進めるための制度ですが、放っておけば自動的に資産が守られるわけではありません。投資家自身の関与が結果を分けます。

2026年の区分所有法改正は、老朽化と高齢化という二つの老いが進む中で、止まりがちな意思決定を動かすための制度設計です。管理が回れば修繕や更新が進み、マンションの寿命と価値は守られやすくなります。

一方で、決議が通りやすいことは、費用負担が顕在化しやすいことでもあり、再生が多数決で決まる局面も増えます。欠席や無関心は、投資家にとって直接的なリスクになります。

結論として、改正後は管理状況と意思決定への参加が、立地や利回りと同じかそれ以上に重要な投資指標になります。管理組合の一員として、資料を読み、議決権を行使する姿勢が収益性を左右します。

• 老朽化と高齢化という“二つの老い”が限界に

建物の高経年化と、担い手不足を招く居住者の高齢化が同時に進み、従来の合意形成ルールでは管理と再生が追いつかなくなりました。改正はこの限界への対応です。

投資家にとっては、築年数だけではなく、管理組合が意思決定できるかが資産性を決める局面が増えます。

二つの老いは放置すると複利で効くため、早期に管理状況を把握して手を打つことが重要です。

• 改正で管理・再生は進みやすくなる

出席者ベースの決議や所在不明者の分母除外などにより、止まっていた修繕や規約整備が進みやすくなります。

再生面でも、建替えだけでなく一括売却や一棟リノベーションなど選択肢が広がり、老朽マンションの出口戦略が現実味を帯びます。

制度が整うことで、管理ができるマンションは改善が加速し、管理力が市場で評価されやすくなります。

• しかし、オーナーの負担・責任も増える

修繕が進むほど費用負担は顕在化し、積立金増額や一時金のリスクも高まります。

再生が多数決で決まる場面が増えれば、賃貸中の立退き対応や運用停止など、実務負担が発生し得ます。

欠席が不利になりやすいため、関与しないこと自体がリスクになります。

• 投資家は「管理組合に参加する姿勢」が収益性を左右する時代へ

改正後は、議決権行使と情報収集を怠ると、望まない決定や想定外の負担に直面しやすくなります。

逆に、資料を読み、質問し、意思表示できる投資家ほど、リスクを抑えながら価値向上の恩恵を受けやすくなります。

管理組合への参加は、手間ではなく資産防衛の基本動作です。この姿勢が中長期の投資成果を分けます。