空き家特例とは？全体像と適用条件や申告方法をやさしく解説 | ブログ | 東京都世田谷区 梅ヶ丘駅【株式会社山友不動産】

空き家特例の全体像を把握するために、まずは基本的な目的や制定背景を理解しましょう。

空き家特例は、主に相続した住宅を有効に利活用できるよう後押しするための制度です。

一般的には、譲渡所得から大きな控除を受けられることで相続税や所得税などの負担を軽減し、空き家の売却を促進する狙いがあります。

これにより、社会全体としては空き家の増加を抑制し、良好な居住環境や地域コミュニティの維持につなげることが期待されています。

空き家特例は、相続もしくは遺贈により取得した家屋を売却した際、一定の要件を満たすことで最大3,000万円（または2,000万円）の特別控除を受けられる制度です。

大きな控除が適用されるため、譲渡所得税の負担を大幅に減らすことができるのが特徴です。

空き家が放置されると周囲の景観や治安に影響を与える恐れが高いため、市場での流通を増やすことで空き家問題を抑える目的があります。

日本では高齢化が進み、一人暮らしの高齢者が亡くなって空き家が増える傾向が強まっています。

そのような空き家は老朽化が進みやすく、耐震性に不安がある建物も多いため、防災や衛生面で地域に様々な課題をもたらします。

こうした問題を受け、国は相続後の空き家流通を促すためのインセンティブとして特例措置を設け、税制面で支援することで空き家数の抑制と地域活性化を目指しているのです。

空き家特例で認められる最大3,000万円の譲渡所得特別控除は、一定の要件を満たす家屋を相続もしくは遺贈で取得し、指定された期限内に売却した場合に適用されます。

また、相続人が複数おり、それぞれが特例適用を受けようとする場合には控除額が2,000万円となる可能性があります。

さらに、解体して更地にして売却する場合でも要件を充たせば特例の対象となるなど、適用範囲が広いのも特徴です。

空き家特例を利用するためには、家屋や敷地の要件、譲渡時期などいくつかの条件を満たす必要があります。

適用要件は細かく定められており、建物が昭和56年5月31日以前に建築されていることや、耐震基準を満たすか解体して更地で売却することなどが挙げられます。

また、相続人以外の方が居住していないことや、売買金額が1億円以下であることなど、多岐にわたる基準があります。

これらの条件をしっかり満たすことが特例適用の前提となり、確認漏れがあると後から特例が受けられなくなる恐れがあるため注意が必要です。

空き家特例が適用されるためには、対象となる家屋や敷地が法的に一定の基準を満たしている必要があります。具体的には、被相続人が居住していた建物と敷地であること、また相続開始時に他の者が住んでいなかったことなどがポイントです。要件をひとつでも満たしていない場合は特例が使えないこともあるため、売却前の調査・確認が重要になります。

昭和56年5月31日以前に建てられた建物は、新耐震基準が導入される前の仕様であることが多く、老朽化が進んでいる恐れがあります。

空き家特例が適用される物件としては、この日付より前に建築されている家屋であることが重要な要件のひとつです。

もし昭和56年以降の建物であれば要件を満たさない可能性が高いため、あらかじめ建築時期を確認しておきましょう。

特例は一戸建ての空き家を想定しているため、マンションや共同住宅のように区分所有建物登記が行われている物件は適用外となります。

売却を検討している地目や登記形態を事前にチェックし、区分所有である場合はこの特例を利用できない点に留意してください。

特例が想定する空き家は、被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋であり、他の居住者がいないことが条件です。

これは、空き家としての性質が失われていないことを確認するためです。

もし同居していた家族や賃貸利用者が存在した場合、特例の適用が難しくなる可能性があるため注意しましょう。

被相続人が生前に老人ホームへ入居し、そこから退去することなく亡くなったとしても、一定の要件を満たせば空き家特例が適用される場合があります。

具体的には、老人ホーム入居前の家屋に居住実態があり、施設入居後にその家屋が他の用途に使われていなかったことなどが挙げられます。

このようなケースでは追加書類の提出が必要なこともあるため、事前に確認しておくと安心です。

実際に空き家特例が活用されるのは、例えば被相続人が一人暮らしをしていた戸建て住宅を相続後に売却する場合などです。

敷地の形状や売却金額の条件をクリアし、他の用途に転用されずに空き家状態を維持していることが重要になります。

高齢化に伴う相続事例が増えるなか、こうした具体例を理解しておくことで計画的に譲渡を進めることが可能になります。

空き家特例の基本的な対象は、被相続人から相続または遺贈によって取得した家屋を売却する行為です。その際に、他の人が共有者として加わっている場合は、特例適用の可否や控除額が変わる点に注意してください。

特例の適用中は、家屋を事務所や賃貸物件として利用していないことが原則です。

もし被相続人が亡くなったあとに、家屋を一時的に貸し出していた場合や事業用途に転用した場合は適用が認められなくなります。

空き家としての状態を維持しておくことが要件のひとつである点を押さえておきましょう。

昭和56年5月31日以前に建築された建物は、新耐震基準を満たしていない可能性が高いため、売却時には耐震リフォームなどで基準に適合させる必要があります。

あるいは、基準を満たすのが難しい場合には解体して更地で売却することで特例の適用を受けることができます。

耐震基準をクリアするための改修が大掛かりになることがあるため、事前に見積もりや専門家の相談をしておくと安心です。

特例を受けるためには、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡を完了させる必要があります。

期限が過ぎると特例が使用できなくなるため、複数の相続人がいる場合や売却手続きに時間がかかるケースでは、計画的にスケジュールを組むことが大切です。

空き家特例は売買金額が1億円以下であることが条件のひとつです。

売却予定価格が1億円を超える可能性がある場合は、特例が適用されないことを想定して検討を進める必要があります。

都心部の地価が高いエリアや再開発地域などでは、売却価格が上限を超えないよう十分に確認してください。

住宅ローン控除やほかの譲渡所得の特例などとの重複適用は原則として認められません。二重で優遇を受けることを防ぐための制度上の制限があるため、事前にどの特例を利用するか選択し、最もメリットがある方法を検討することがおすすめです。

親族や特別の関係がある法人などに対して売却を行う場合は取引が通常の時価によるものとは限らないため、空き家特例は適用されません。

市場価格とは異なる金額での取引や、名義だけを変えるケースを防ぐために設けられた規定です。

売却先を決める段階で、適用除外とならないよう注意しましょう。

相続人が複数いる場合、全員が同意しないと売却が困難になることもありますが、その場合でも要件を満たせば特例を活用することは可能です。

ただし前述のとおり、相続人が多いほど控除額が変動する場合があるため、分割協議や売却プランを慎重に立てる必要があります。

また、特例の期限は一時的に延長されており、現行制度では令和9年12月31日まで適用されるので、計画を立てる際には最新情報を確認してください。

特別控除額の概要や、実際にどのくらいの控除が適用されるか紹介します。

空き家特例では、売却益が出た場合でも大幅な控除を受けられる可能性があります。

その結果、譲渡所得にかかる税金を大きく減らせるため、相続人にとっては非常に魅力的な制度です。

ただし、控除の対象額や適用条件はケースによって異なるため、正確な理解が必要になります。

空き家特例を適用する場合、基本的には最大3,000万円の特別控除が譲渡所得から差し引かれます。

一方で、相続人が3人以上いるなどの要件を満たすと控除額が2,000万円となる場合があるため、適用パターンの確認が不可欠です。

譲渡所得から控除額を差し引いた残りに対して所得税や住民税がかかる仕組みなので、高額な譲渡が見込まれる場合でも税負担を大幅に抑えられるメリットがあります。

最大3,000万円の特別控除は、被相続人居住用の家屋と土地が対象となります。

複数の相続人がいる場合は、それぞれに適用される可能性がありますが、控除額の取り扱いが変則的になることもあるため、事前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。

売却による譲渡所得が3,000万円を下回る場合は完全に税金がかからなくなるケースもあり、非常に大きな節税効果を期待できます。

空き家特例は、あくまで被相続人が居住していた家屋を条件とし、賃貸や事業利用をしていたケースは適用外となります。

また、親族への売却や譲渡価格が1億円を超えるようなケースでも特例を受けられない点にも注意が必要です。

適用要件を満たしていると確信していても、些細な書類不備などで認められなかった例もあるため、事前準備を怠らないようにしましょう。

空き家特例の控除を受けるための手続き全体の流れと必要書類をご紹介します。

空き家特例を適用するためには、確定申告時に必要書類を提出し、要件を満たしていることを証明する必要があります。

特に相続開始日や被相続人の居住実態、建物の耐震性などを示す書類が求められるため、準備には一定の時間と手間がかかるでしょう。

確定申告の期限までに書類を揃えておくことが、スムーズな手続きの第一歩です。

申告に必要となる書類は多岐にわたりますが、主なものとして被相続人の住民票の除票や、相続人の戸籍謄本、家屋の登記事項証明書、耐震基準適合証明書などが挙げられます。

また、実際に売却を行った際の売買契約書や譲渡関連書類の控えも必要です。

書類によっては役所や不動産会社での手続きが必要になるため、早めにスケジュールを立てて準備に取りかかることをおすすめします。

家屋および敷地の状況や登記内容を確認するために登記事項証明書は欠かせません。

これは法務局で取得でき、家屋の所在地や面積、所有権の状況などが記載されています。

空き家特例の要件を満たすかどうかを税務当局が確認する上で必要不可欠な書類となるので、売却手続き前に入手しておきましょう。

昭和56年より前に建築された物件のため、耐震基準を満たしていることを証明する書類が必要となるケースがあります。耐震リフォームを実施した場合は、工事完了後に専門機関から適合証明書を発行してもらいましょう。もし解体をして更地で売却するのであれば、この書類は不要になる場合もあります。

家屋売却の際に締結する売買契約書や、譲渡所得を計算するための申告書類は、最終的に税務署へ提出する重要な書類です。契約書には売却金額や譲渡条件が明記されるため、確定申告の際に譲渡所得を正しく計算するための根拠として用いられます。コピーをとっておき、提出時には原本とともに提示できるように準備しておきましょう。

空き家特例の適用にあたっては、原則として税務署への確定申告が必要です。

さらに、解体の手続きや耐震改修に関する書類を市区町村に提出する場合もあるため、必要に応じて確認しておきましょう。

書類の不備や提出漏れがあると、特例を認めてもらえない恐れがあるため、チェックリストを活用して慎重に対応してください。

空き家特例は確定申告期限内に手続きを行う必要があるため、各種書類を揃えるタイミングには注意が必要です。

特に大きな費用や工事が発生する耐震リフォームや解体作業などが伴う場合、直前になって慌てないように早め早めの準備が求められます。

売却の完了時期から逆算して計画を組むとスムーズに進められるでしょう。

特例の申告は、売却を行った年の翌年の確定申告期間内に行うことが原則です。

期限に間に合わないと控除の適用が認められなくなるため、スケジュールの管理は非常に重要です。

また、申告書類の記載ミスや添付書類の不足があると修正申告が必要になる場合もあるので、専門家に一度チェックしてもらうと安心です。

特例の利用を検討する際には、いくつか知っておきたい注意点が存在します。
空き家特例は大幅な控除が見込める一方で、適用要件を少しでも外れると大きな損失に転じる場合があります。

例えば、売却前に家屋を一部貸し出していたことで要件を満たさなくなったり、書類のミスにより適用が却下されるケースもあるのです。

こうしたリスクを回避するためには常に要件の確認と専門家への相談が欠かせません。

相続後にすぐに売却するのではなく、一時的に住宅や物置として利用したい場合があるかもしれません。

しかし、賃貸や事業用としての用途変更は特例適用の対象外となる可能性があります。

もし短期間だけ活用を検討する場合でも、その期間中に特例要件を満たさなくなる恐れがあるため、慎重に検討する必要があります。

特例が適用されないとなると、本来支払うはずの税金を大幅に軽減できないだけでなく、誤って特例を適用してしまうと思わぬ追徴課税のリスクもあります。後から条件に合わないことが判明すると高額な税金を追加で納付しなければいけないケースもあるため、要件を確実に理解してから申告を行うことが大切です。

煩雑な手続きを伴うため、書類の一部を提出し忘れたり、虚偽の記載をしてしまうリスクがゼロではありません。もし誤りや申請漏れが判明すると、後ほど修正申告や税務調査の対象となる可能性があり、結果的に余計な時間と手間、費用がかかることにつながります。正確な書類作成と丁寧なチェックが重要です。

近年の法改正や政令改正で緩和・拡充された内容について把握しておきましょう。

空き家特例は創設以来、空き家対策の効果をより高めるために段階的な法改正が行われてきました。

近年は高齢者施設への入居要件を緩和するなど、使いやすい方向に制度が拡大されています。また、耐震基準に関する改修手続きも一部見直されるなど、申請者にとってより柔軟な運用が可能になっています。

空き家特例は当初、適用期限が限られていましたが、空き家問題が依然として深刻なことから令和9年12月31日まで延長されています。

この延長により、これから相続が発生するケースでも特例が間に合う期間が長くなりました。

これと合わせて運用面での変更も行われており、条件合致の確認手続きがより明確化されています。

令和6年以降は耐震改修工事の要件や確認書に関して、柔軟化された運用が予定されています。特に売却後でも一定の手続きで耐震基準をクリアしたことを証明できれば特例を受けられるようになるなど、利便性の向上が見込まれています。これは被相続人が亡くなった後に改修を行う場合などに有効とされ、手続き期限内であれば特例を逃さずに済む可能性が高まります。

要件の緩和や期限の延長によって、これまで空き家特例を利用できなかった方でも条件を満たしやすくなっています。

一方で、緩和された分、書類提出や確認手続きが増えるケースもあるため、最新のルールを丁寧に確認しながら申告を進めることが必要です。

専門家への相談を併用しながら制度の恩恵を最大限に活用していきましょう。

特例を最大限に生かすための考え方や専門家の活用方法を紹介します。
空き家特例をしっかり活用することで、相続財産の負担を軽くし、不要な住宅を有効に生まれ変わらせることが可能です。特に相続人が複数いる場合、どのように分割協議を進めるかで税金の扱いが変わることもあります。ここでは、専門家の協力や売却のタイミングなど、より良い活用のためのヒントを取り上げます。

空き家特例のように、細かい要件が多い税制優遇措置では税理士や不動産の専門家に相談することで、適切な手続きをスムーズに進めやすくなります。控除額の計算ミスを防ぎ、提出書類の不備も減らせるため、結果的にコスト削減や手間の軽減にもつながるでしょう。また、複数の相続人がいる場合の分割協議でも、公平な立場でアドバイスを得られるのでトラブル防止にも役立ちます。

相続で受け継いだ家屋を売却する際は、空き家特例の申請要件と売却時期をしっかりと擦り合わせることが大切です。市場の動向だけでなく、耐震改修や解体などの計画も考慮して、なるべく余裕をもったスケジュールを組みましょう。早いうちに不動産会社から査定をとり、売却見込み額を確認しておくことで、1億円以下やその他の要件に該当するかどうかも判断しやすくなります。

老朽化が進んだ家屋でも、リフォームによって耐震基準を満たすことができれば空き家特例を受けられる場合があります。一方で、リフォーム費用が高額になると、売却益がその分減少する可能性もあるため、リフォームの範囲や費用対効果を事前に検討することが重要です。売却後でも制度改正により耐震基準を満たす方法が認められる場合もあるため、最新の法改正情報をチェックしておきましょう。

実際の活用事例とあわせて、確定申告をスムーズに行うためのポイントを説明します。
確定申告で空き家特例を適用するには、譲渡所得の計算や各種証明書の収集といった煩雑な手続きを同時並行で行う必要があります。実例を知ることで、どの段階で何をすべきか理解が深まり、書類漏れや適用除外とならないように備えられるでしょう。ここでは、具体的なケースをもとに注意点と申告時のコツを押さえます。

被相続人が老人ホームに入居していたものの、もともと居住していた家屋が空き家状態に保たれていたことで特例が適用されるケースがあります。この場合、老人ホームへ入居した時点で家屋に別の人が居住していないこと、また相続後も賃貸などに転用しないことが重要な要件となります。施設入居中の状況を証明するために、老人ホームの契約書などが必要となることもあるため注意しましょう。

空き家特例を利用する前には、被相続人の住民票除票や不動産登記事項証明書で家屋の状態を正確に把握することが第一歩です。次に、相続開始後からどのように家屋を管理してきたか、賃貸や事業への転用はなかったかなどの点を明確にして書類を準備します。最終的には、売却金額が適切か、3年以内に売却しているかなどを一通りチェックしてから申告書に必要事項を記載しましょう。

確定申告時には、通常の収入申告や控除手続きに加えて空き家特例の書類を整備する必要があるため、手続き量が増えがちです。あらかじめ売却完了時に必要書類をピックアップしておき、ファイリングしておくとスムーズです。また、疑問が生じた時点ですぐに税務署や専門家に相談することで、提出期限に間に合わないといったトラブルを回避しやすくなります。

制度の活用と注意点を総まとめにして、申請時や手続き時に振り返るべき重要事項を確認しましょう。

空き家特例は、放置されがちな相続空き家の流通を促し、地域社会の安全や活性化に貢献する制度として設けられています。

しかし、その恩恵を受けるには細かい要件を理解し、期限や書類を的確にそろえる必要があります。特に被相続人が老人ホームに入居していた場合や、複数の相続人がいるケースでは条件が変動しやすいため、専門家と連携しながら進めることがベターです。

最新の改正情報を常に把握し、スケジュールを立てて円滑に手続きを行いましょう。