不動産取得税の計算から軽減措置まで徹底解説 | ブログ | 東京都世田谷区 梅ヶ丘駅【株式会社山友不動産】

はじめに、不動産取得税の基本的な概要を理解しておくと、あとから計算や軽減措置を選びやすくなります。
不動産取得税は、都道府県が課す地方税の一種で、土地や建物などの不動産を取得したときに課されます。売買はもちろん、贈与や交換による取得、新築や増改築で新たに価値が生じた場合にも対象となります。登記の有無に関わらず課されるため、取得後の手続きや申告が重要になります。
課税対象となるかどうかは、取得形態や利用目的に左右されません。物件を取得したら、必ず課税有無を確認しておくことで、後の手続きがスムーズに進みます。特に大きな支出が伴う不動産購入は、取得税も予算に含めて検討する必要があります。

不動産取得税の対象になる不動産は、土地と建物が中心です。中古住宅や新築住宅、投資用マンションなど、実際に使用する目的にかかわらず、ほとんどの不動産取得が対象になります。増改築によって建物の評価額が大きく変わった場合にも課税されるケースがあるため、工事後の課税評価の変動にも注意が必要です。

不動産取得税は、固定資産税評価額に税率を乗じて求めるシンプルな仕組みですが、住宅用なのか非住宅用なのかで税率が異なります。
基本的には、課税標準となる固定資産税評価額に対して、土地や住宅用建物では3%、非住宅用建物では4%の税率がかかります。ただし、この税率には適用期限や条件があり、法改正によって変動する場合もあります。2024年3月31日までに取得した場合、宅地等は課税標準が評価額の半分になるなどの特例も存在します。
固定資産税評価額は、市町村が算定する公的な評価額で、市場での売買価格よりも低めに設定されることが一般的です。実際の納税額は、この評価額に税率を掛け合わせた結果として計算されるため、不動産の売買契約金額をもとに税額を想定してしまうと誤差が生じる可能性があります。評価額の確認には、固定資産税評価証明書などの書類取得が必要となります。

固定資産税評価額は不動産の特性や立地、建物の構造などを基準として自治体が決定します。一般的には3年ごとに評価替えが行われ、最新の評価額が課税標準として使われる仕組みです。評価額の具体的な数値を確認するには、市区町村役場や固定資産税額が記載された通知書、あるいは固定資産税評価証明書を取得する方法があります。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を取得する場合、3%の税率を適用すると本来は30万円の税額になります。ただし、宅地としての特例が適用されると課税標準が1,000万円の半分となり、税額は15万円に抑えられます。新築住宅の建物で固定資産税評価額が1,500万円の場合は、3%の税率で45万円が基本ですが、一定の要件を満たせば1,200万円や1,300万円の控除が適用され、実際の納税額はさらに下がる可能性があります。

不動産取得税には、さまざまな特例や軽減措置が設けられています。それらの種類や適用条件を整理し、自身が利用できる制度を確認しましょう。
代表的な特例としては、新築住宅の場合に1,200万円の控除が受けられる制度が挙げられます。さらに長期優良住宅であれば1,300万円の控除に引き上げられるなど、要件を満たすと減税が拡大するケースも珍しくありません。中古住宅でも築年数や耐震基準への適合状況によって、控除額が異なることがあるため、取得前に条件を確認しておくことが大切です。
土地に関しては、宅地特例と呼ばれる措置があり、2024年3月31日までに取得した宅地等の場合、課税標準は評価額の1/2として計算されます。これは大幅に課税額を抑えられるため、マイホームを新築するために土地を取得する方には非常に有利な制度です。要件としては、住宅の敷地として利用する予定がある場合などが挙げられます。

新築住宅は、一定の床面積要件や自己居住用であることなどの条件を満たすことで、1,200万円や1,300万円の控除が選択可能です。中古住宅の場合は築年数や、新耐震基準で建築されているかなどの要件によって異なる控除が設けられています。宅地については、課税標準が1/2になる特例に加え、自治体によってはさらなる優遇措置が存在するため、必ず購入予定の地域の制度を確認することが重要です。

長期優良住宅の場合、不動産取得税の控除額が1,300万円に拡大されるのが特徴です。省エネ性能や耐震性能などの基準をクリアし、認定を受けることが要件となります。取得費用は高まる傾向がありますが、税の軽減や将来的な資産価値維持を考慮すると、結果的にメリットが大きい場合もあります。

不動産取得税にも免税基準が存在し、一定金額以下の取得には非課税として扱われることがあります。どのような場合に対象となるのかを確認しましょう。
免税点は土地と建物それぞれに設定されており、通常、土地では10万円以下、建物では23万円以下の評価額の場合が対象となります。ただし、自治体によって免税点や取扱いが異なる場合もあるため、取得する不動産の評価額が低い場合には注意が必要です。実際に免税点の適用対象となる物件は限られてはいますが、該当すれば税負担を大幅に抑えられます。

不動産を取得したら、どのように手続きを進めるのかを把握しておきましょう。申告や納税の流れ、必要書類を確認します。
一般的には、不動産を取得した日からおおむね60日以内に都道府県税事務所などへ申告する必要があります。申告期限は地域によって若干異なる場合がありますので、売買契約完了後や登記後、早めに必要書類を準備することが大切です。特例や軽減措置を受ける場合も、要件に合った書類を提出することでスムーズに手続きが進みます。

申告に際しては、売買契約書や登記簿謄本、固定資産税評価証明書などが必要となるケースが多いです。加えて、新築住宅で軽減措置を利用する場合は、建築確認通知書や住宅の床面積を証明する資料が求められることもあります。自治体ごとに提出先や提出手順が異なるため、事前に都道府県税事務所のホームページなどで確認しておくとよいでしょう。

申告内容をもとに算出された不動産取得税は、納税通知書の発行を受けた後に支払います。支払い方法は、金融機関やコンビニでの納付、口座振替など多岐にわたり、自治体によってはクレジットカード払いに対応している場合もあります。支払い期限を過ぎると延滞金が発生するため、通知書が届いたら早めに対応することをおすすめします。

不動産取得税は、大きな金額が絡む場合も多いため、計算や軽減措置の把握が重要です。最後に、押さえておくべきポイントを振り返ります。
計算の基本は固定資産税評価額に税率を掛けるだけですが、住宅や土地に対する特例措置、長期優良住宅といった特定住宅への優遇など、状況に応じて大幅に税額を抑えられる可能性があります。特例を適用するには要件を満たすことが必要であり、必要書類や申告期限を守ることが大切です。自分が利用できる制度を把握して、無理のない不動産取得計画を立てるようにしましょう。