土地活用ってどんなことができるの?土地活用のアイデア9選!とそのメリット・デメリット

query_builder 2024/12/12
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はじめに

土地は貴重な資産であり、その活用方法によって大きな価値を生み出すことができます。しかし、土地活用には様々な選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。このブログ記事では、土地活用の主要なアイデアを紹介し、それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説していきます。土地所有者の皆様が、自身の状況に最適な活用方法を見つける一助となれば幸いです。

土地活用のアイデアその1. 賃貸不動産の建設

概要

賃貸不動産の建設は、土地活用の中でも最も一般的な方法の一つです。アパートやマンションを建設し、それを賃貸することで安定した収入を得ることができます。
この方法は、土地所有者にとって比較的リスクの低い選択肢となっています。特に、人口が増加している地域や、交通の便が良い場所では、安定した需要が見込めるでしょう。ただし、建設コストや管理の手間など、考慮すべき点も多くあります。

賃貸住宅を建設するメリット

  1. 安定した収入源:メリットは何と言っても家賃収入。長期的に安定した収入が期待できます。
  2. 資産価値の維持:適切に管理すれば、建物の資産価値を維持できます。そのためには長期修繕計画に準じたメンテナンスを怠らず行う必要があります。
  3. 相続税対策:賃貸不動産が立っている土地は借地権割合・借家権割合による不動産の評価額を減らすため、相続税の評価額が低くなる傾向があります。
    あわせて、小規模宅地等の特例や住宅ローンを利用することでさらに相続税を軽減することが可能です。

賃貸住宅を建設するデメリット

  1. 初期投資が高額:建設費用や設備投資など、初期費用が高額になります。いくら良い物件を建てようと思っても収支のバランスが取れないと運用が成り立ちません。ニーズがある立地・間取り・設備になっているか慎重に調査と検討を行ったうえで行う必要があります。
  2. 管理の手間:入居者の募集や共用部の清掃、建物の維持管理など、継続的な労力が必要です。管理会社にお願いすることでこの労力を減らすことが可能です。
  3. 入居者トラブル:入居者によってはマナーを守ってもらえず、騒音・異臭トラブルなどが発生する場合があります。審査の際に慎重に検討する必要があります。
  4. 空室リスク:空室が多い場合家賃が入らないため、収支が悪化する場合があります。家賃相場場や募集条件の見直しをおこなうことで成約率が上昇します。

2. 事務所・店舗向け賃貸を建てる

概要

事務所や店舗を建設し、テナントに賃貸することで収益を得る方法です。 この活用方法は、地域のニーズや経済動向に応じて柔軟に対応できる利点があります。

テナントビルは多様な店舗を一箇所に集約し、集客力を高めることができます。

オフィスビルは企業の需要に応じて安定した賃料収入が見込めます。

飲食店街は地域の食文化を育む場となり、観光客の誘致にも貢献します。


これらの形態は、それぞれの特性を活かしながら、地域の活性化と経済発展に寄与する可能性を秘めているといえるでしょう。

事務所・店舗向け賃貸を建てるメリット

  1. 高収益の可能性:テナント物件の最大のメリットは、居住用物件よりも利回りが高いことです。テナントは、居住を主目的とせず、収益を生む経済活動を行うため、収益を考慮した家賃設定が可能であり、高い利回りにつながります。
    原状回復の費用と手間の軽減:テナント退去後の原状回復工事がオーナー負担にならないのも、テナント物件のメリットです。
    居住用物件の場合、賃借人が退去した後の清掃費用は敷金から充当されます。
    しかし、経年劣化と判断されるクロスの張り替えや、キッチンやバスタブの交換費用はオーナーが負担する必要があります。
    一方、テナント物件では、基本的に室内をスケルトン状態(店舗設備などがない状態の事)で貸し出します。
    内装や設備はテナントが負担して工事し、退去時にもテナントの負担で元のスケルトン状態に戻します。そのため、内装や設備の入れ替えなどの費用で収益性が損なわれることはありません。
  2. 預かり保証金の償却ができる:店舗や事務所として貸し出すテナント物件では、敷金に相当する「保証金」が多いのが大きな特徴です。
    テナント物件が契約時に支払う保証金は、物件によって家賃の何カ月分に相当するかが異なりますが、人気の高い物件では10カ月以上に設定されることもあります。
    テナント物件の保証金が高いのは、テナントの経営状況によって家賃の支払い能力が左右されるためです。
    万が一、家賃の滞納が発生した場合は、保証金から支払われます。また、退去時に原状回復工事ができない場合にも、保証金を充当するため、高めに設定する必要があります。
    一方、居住用物件の敷金は償却できませんが、テナント物件の保証金は、物件によって年間何パーセント償却するかが決まっていることがあり、滞納がなければ全額返金する必要はありません。
    契約書に解約時に何カ月分を差し引くと記載される場合もあり、オーナーの収入となることがあります。

事務所・店舗向け賃貸を建てるデメリット

  1. 市場リスク:入居するテナントは、景気の動向によって業績が左右されます。景気が悪化し業績が不振に陥ると、賃料の値下げ交渉をしてくるか、家賃の安い物件への引っ越しを検討することが多いです。
    オーナーとしては空室を避けるため、家賃の値下げ交渉に応じざるを得ないケースも少なくありません。そのため、住宅用物件よりもテナント物件は賃料の変動が大きいというデメリットがあります。
  2. 空室期間が長くなる傾向:テナント物件が空室になる理由はいくつかあります。その一つは「業績不振」で家賃が支払えないケースです。業績不振の原因は様々ですが、物件の立地によって集客しやすい業種と難しい業種が分かれます。
    立地や物件に合った業種のテナントが見つからないと、空室期間が長引く可能性があります。また、近隣に同業者が多い激戦区だとテナントが入りづらい場合もあります。1テナントに物件を貸している場合、空室の期間は収入がゼロになるため、融資の返済など注意が必要です。
    市場の変化に迅速に対応するため、リスク管理が重要です。予測不能な経済状況に備え、柔軟な賃料設定や多様なテナントを誘致する戦略が必要です。

3. 駐車場の経営

概要

都市部や交通の便が良い場所では、駐車場として土地を活用する方法があります。

この選択肢は、比較的低コストで始められ、柔軟性も高いという特徴があります。 月極駐車場は安定した収入が見込める一方、時間貸し駐車場は利用者の流動性が高く、潜在的に高い収益を得られる可能性があります。

また、コインパーキングシステムの導入により、管理の手間を大幅に削減することも可能です。


駐車場の需要は、周辺のオフィスビルや商業施設の状況、公共交通機関へのアクセス、地域の車両保有率などに大きく影響されるため、これらの要因を慎重に分析することが成功の鍵となります。

駐車場経営のメリット

  1. 低コスト運営:建物を新たに建設する必要がないため、初期投資が比較的少額で済み、資金面での大きな負担を避けられるのが大きな利点です。
  2. 管理が簡単:他の方法と比較して、運営や日常管理が非常にシンプルで手間がかかりにくいという特徴があります。たとえば、コインパーキングは運営会社に土地を一括賃貸する形式を選択し土地を一括賃貸した場合、運営会社から毎月固定の賃料が入ってくるため、収益が安定している点がメリットとなります。土地所有者は運営会社に貸すだけであり、特に何もする必要がないため、手間もほとんどかかりません。
  3. 柔軟性:建物を建築してため、将来的には他の用途に転用することが容易です。そのため、今後の経済情勢の変動などにより、他の運用を行いたくなった際に大きな利便性があります。
  4. 狭い土地でも運用可能:最小限の面積で、たとえ狭い土地であっても、車1台分のスペースが確保できれば、その土地を有効に活用することが可能です。
  5. 災害リスクが低い:洪水や地震などの自然災害による被害が少なく、土地の価値が維持されやすいという点です。駐車場は屋外施設であり、建物のように倒壊のリスクがないため、災害時でも比較的安全に利用することができます。

駐車場経営のデメリット

  1. 収益性の限界:駐車場経営は、住宅を建てて貸す賃貸経営に比べて賃料が一般的に低いです。そのため、賃貸経営よりも収益性が低くなりがちです。土地活用は投資額が大きくなるとハイリスクである一方、収益は高いハイリターンがあります。駐車場は投資額が少ないローリスクの事業であるため、収益性が低いローリターンの土地活用といえるでしょう。
  2. 税金の負担が多い:アパートやマンションなどの住宅がある土地は「住宅用地の軽減措置」が適用され、住宅1戸につき200平方メートルまでの部分の固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となりますが、駐車場には適用されません。そのため、賃貸住宅と比べて、固定資産税と都市計画税の負担が増えてしまいます。
  3. 競合リスク:初期費用や管理コストが抑えられる駐車場経営は、低リスクで土地活用を始められるため、競合が多くなりがちです。
    その結果、競合が増えると、利用者を確保するための価格競争が激化することがあります。このような場合、駐車場運営会社から賃料の減額を申し入れられることも多いです。駐車場経営を始める際は、土地周辺に競合する駐車場がどれほどあるかを考慮しましょう。

4. 太陽光発電所の設置

太陽光発電所の設置の概要

再生可能エネルギーへの関心が世界的に高まっている現在、太陽光発電は特に注目を集めています。

この方法では、所有する土地に太陽光パネルを設置し、発電事業を展開します。環境への配慮と持続可能なエネルギー生産を両立させる選択肢として、多くの土地所有者がこの方法を検討しています。

太陽光発電は、初期投資後の維持管理が比較的容易で、長期的な収益が期待できるという利点があります。


また、固定価格買取制度(FIT)などの政府の支援策も、この選択肢の魅力を高めています。

太陽光発電所のメリット

  1. 安定した収入:太陽光発電投資では、固定価格買取制度(FIT制度)により、10kW以上の太陽光発電については、20年間、電力会社が固定価格で電力を買い取ってくれます。発電量は日照条件などからシミュレーションでき、電力買取価格が固定されているため、投資開始から20年後までの収益を見通しやすいです。
  2. メンテナンス費用が安い:太陽光発電には、除草作業やパネルの清掃、設備の点検など、定期的なメンテナンスが必要です。そのため、「メンテナンスフリー」ではありませんが、不動産投資におけるリフォームや原状回復、長期的な修繕にかかるコストと比べると安くなります。
  3. 郊外の土地でも活用可能:不動産投資では空室リスクを避けるために人口密集地域を選ぶ必要がありますが、太陽光発電ではその心配がありません。
    むしろ、郊外の土地は周囲に日光を遮る建物が少ないため発電に適しており、また土地の固定資産税が抑えられることから、郊外であることが有利に働きます。
  4. 初期投資が安い:不動産投資と比べると、初期費用が抑えられます。土地は既にあるため、設備費用のみで済むのがさらにお得です。太陽光発電設備の相場は、1kWあたり30~40万円ほど。10~50 kW未満の容量なら、数百万円から一千万円台が目安です。高いと感じる方もいるでしょうが、マンションやアパートの建設費用よりも低価格であり、約10年で初期費用を回収できるとされています。

太陽光発電所のデメリット

  1. 設置条件によっては設置できない可能性:地盤が緩い場合や農地転用ができない場合、さらに車の入れない僻地などでは設置が難しいでしょう。たとえ設備設置が可能であっても、地盤改良、木の伐採、砂利敷き、コンクリート施工など、土地に合わせた初期工事で多額の費用がかかることもあります。
  2. 費用回収までには時間がかかる:太陽光発電を始めるには、土地の整地、パネル設置、送電設備設置など多額の費用が必要です。規模により、1,000万円から2,000万円かかる場合もあります。安定した収入は得られるものの、収入が大きくないため、初期費用の回収に10年から15年かかることが多いです。また、収入は天候に左右されるので、悪天候が続けばさらに時間がかかる可能性があります。
  3. 天候が発電量に影響:経営を始めた当初は発電に最適な場所でも、数年後には周辺に建物が建つことがあります。建物によって太陽光が遮られると発電量が減り、それに伴い収入も減少します。
    このように、土地の周辺環境が変わると、収入に影響を与えることがあります。また、天気の悪い日が続くと発電ができず、収入が減ります。晴れの日を100%とすると、曇りの日は40%から60%、雨の日は5%ほどにしかなりません。
    天候によって発電量が変動し、それが収入に影響を及ぼします。
  4. 売電価格の変動リスクがある:10kW以上の産業用の場合、契約期間は20年と設定され、その間は契約した買取価格で買い取ってもらえますので、安定した収入が得られます。しかし、この買取価格は、2012年には40円/kWhだったのが、2020年には13円/kWhまで下がっています。このように、売電価格は毎年下がり続けています。同様に、設備の導入費用も下がっており、現在では1kWあたりのパネル代は20万円から30万円程度です。
    このように売電価格が下がり続けているため、今後始めるのであれば、時期が早いほど売電価格は高いと考えられます。
    また契約終了後には固定買取が終わるため、新たに買い取ってもらえる業者を探す必要があります。しかし、制度利用時のように高い価格ではなく、7円から10円程度の業者が多いようです。
    このため、制度利用後はさらに低い価格での売電となる可能性が高いデメリットがあります。
  5. 節税効果がない:土地活用で固定資産税や相続税を節税するには、居住用建物が必要です。例えば、アパートやマンション経営などの賃貸住宅経営では節税が可能です。賃貸住宅経営では、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3の節税効果が見込めます。これは住宅用地の特例によるものです。相続税も、土地の相続税評価額を20%軽減できます。これは、その土地が貸家建付地であるためです。このように、太陽光発電では建物を建てないため、節税効果は期待できません。節税を目的とするなら、アパート経営などの賃貸住宅経営が望ましいです。
  6. 近隣とのクレームや災害リスクがある:パネルで太陽光を発電する際、その光が反射することがあります。近くに住宅がある場合、反射光が当たりクレームが発生することがあります。反射光を完全に防ぐことは難しいため、太陽光発電を行う際には、周辺に住宅がない場所を選ぶか、反射光が住居に当たらないようにする対策が必要です。また、自然災害によるパネルの破損リスクもあります。自然災害を予測するのは困難なため、事前に保険に加入して備えることが大切です。火災保険や地震保険に加入していれば、パネルが破損した際の備えとなります。太陽光発電にもさまざまなデメリットがあるため、どんな土地でも始められるわけではありません。そのため、所有する土地が太陽光発電に適しているか、他の土地活用法が良いかをしっかり確認しておくことが重要です。

    太陽光発電にはさまざまなデメリットがあるため、すべての土地で始められるわけではありません。 そのため、所有する土地が太陽光発電に向いているのか、あるいは別の土地活用方法が適しているのか、しっかりと確認しておくことが重要です。

5. 農地としての活用

概要

都市近郊や農村部の土地では、農業用地として活用する方法が注目されています。


この選択肢は、食料生産の重要性が高まる中で、持続可能な土地利用の一形態として評価されています。

自ら農業を営むことで、新鮮な農産物の生産と地産地消の促進に貢献できます。 また、経験豊富な農家に土地を貸し出すことで、専門知識を活かした効率的な土地活用が可能となります。


さらに、体験農園やコミュニティガーデンとして開放することで、都市住民の農業への理解を深め、地域コミュニティの形成にも寄与することができます。

農地としての活用メリット

  1. 遊休農地を有効に活用できる:遊休農地を放置して土地が荒れるのを防ぎ、毎年の固定資産税負担を軽減することは、貸し農園経営を始める大きなメリットの一つです。
    通常の農地と比べ、遊休農地では固定資産税の負担が大きく、土地が荒れることで資産価値も下がります。
    さらに、害虫や雑草が発生し、近隣の農地に悪影響を及ぼしてトラブルの原因になることもあります。
    こうした問題を解決し、土地を有効に活用できるのが貸し農園経営の大きな利点です。
  2. 環境保全:緑地を維持することで、生態系の保全に貢献し、地球温暖化の防止にも役立ちます。植物の成長による二酸化炭素の吸収や、動植物の生息地の提供を通じて、自然環境の健全性を維持する助けとなります。
  3. 初期費用が少ない:貸し農園経営は、他の土地活用と比べて初期費用を大幅に抑えられる点がメリットです。戸建てやアパートを建てる場合は高額な建築費用が必要で、駐車場経営でもアスファルト舗装や精算機の導入に初期費用がかかります。貸し農園経営は、所有している農地にほぼ手を加えずに始められるため、経費がかからず、黒字化しやすいのが利点です。
  4. 田舎や郊外でも収益化が可能:貸し農園経営は、賃貸アパートやマンション経営とは異なり、賃貸ニーズがない地域でも始めやすいという利点があります。郊外で自然が豊かなエリアでは、ロケーションも良く、貸し農園としての魅力がさらに高まり、収益化の面でも有利になることも。
    もしも、近隣に貸し農園を経営している農家がいれば、その経営スタイルを参考にすることもできます。

農地としての活用デメリット

  1. 高収益を得るのは難しい:貸し農園経営は初期費用がほぼ不要で収益化はしやすいですが、高収益を実現するのは難しいです。
    広さや地域によりますが、貸し農園の賃料相場は月額5,000円から1万円程度なので、年間に何百万円もの収益を期待するのは困難です。
    宿泊施設を併設するなどの設備投資を行えば高収益も可能ですが、その場合は初期費用が高額になることに注意が必要です。
  2. 労働集約的な側面がある:農業には多くの労力と時間がかかります。貸し農園として土地を貸し出す場合でも、土地の維持・管理の手間がなくなるわけではありません。つまり、定期的な巡回やメンテナンスが必要です。利用者が集まらず、土地が荒れてしまうことがあれば、土地の手入れや集客の悪化という悪循環も発生します。さらに、施設などを併設した場合には、建物の維持・管理コストが上昇することにも注意が必要です。
  3. 農業委員会や自治体への届出が必要: 貸し農園を開業するためには、地域の農業委員会や自治体への届出が必要です。貸し農園の経営スタイルに応じて届出内容は異なりますが、承認や認定を受けるまでに時間がかかることがあります。また、運営計画書の作成も求められるため、開業を決めた際には迅速に手続きを進めることが重要です。

6. 自然公園や緑地としての活用

概要

土地を自然公園や緑地として整備し、地域住民に開放する方法です。

この選択肢は、都市部における緑地の減少や環境問題への意識の高まりを背景に、注目を集めています。

公共団体と連携して行うケースもあり、その場合は補助金や税制優遇などの支援を受けられる可能性があります。

また、地域のコミュニティ形成や生物多様性の保全にも貢献できるため、社会的価値の高い土地活用方法といえるでしょう。


ただし、収益性や将来的な土地利用の柔軟性については慎重に検討する必要があります。

緑地としての活用するメリット

  1. 社会貢献:地域の環境改善や住民の憩いの場の提供により、社会に貢献できます。
  2. 環境保全:緑地を維持することで、生物多様性の保全に寄与します。
  3. 固定資産税の軽減:公園や緑地として認定されれば、税金が軽減される可能性があります。

緑地としての活用するデメリット

  1. 直接的な収益がない:公共の場として提供するため、直接的な収益は期待できません。
  2. 維持管理コスト:緑地の管理には継続的なコストがかかります。
  3. 将来の開発制限:一度公園や緑地として整備すると、将来的な用途変更が難しくなる可能性があります。

7. 介護施設の建設

概要

高齢化社会が急速に進展する中、介護施設への需要が飛躍的に高まっています。


この社会的背景を踏まえ、土地活用の有効な選択肢として、介護施設の建設と運営が注目を集めています。

具体的には、デイサービスセンター、特別養護老人ホーム、グループホーム、有料老人ホームなど、多様な形態の介護施設を建設し、運営する方法があります。

これらの施設は、高齢者の生活の質を向上させるだけでなく、地域社会の重要なインフラストラクチャーとしても機能します。


また、介護保険制度の充実により、安定した運営基盤を確保しやすい点も、この選択肢の魅力を高めています。

メリット

  1. 社会的ニーズへの対応:高齢化社会において重要な役割を果たすことができます。
  2. 安定した需要:高齢者人口の増加により、長期的な需要が見込めます。
  3. 補助金の活用:介護施設の建設・運営には様々な公的補助金が利用できる可能性があります。

デメリット

  1. 規制と認可:介護事業は厳しい規制と認可制度があり、開設までのハードルが高いです。認可の手続きは各自治体によりルールが異なるため、まずは福祉課に相談ください。
  2. 人材確保の難しさ:介護スタッフの確保と定着が課題となります。介護のスタッフは慢性的な認罪不足に陥っています。
  3. 運営の複雑さ:利用者の健康管理や家族との連携など、運営面で多くの課題があります。

8. スポーツ施設の建設

概要

フィットネスジム、テニスコート、フットサル場、ヨガスタジオ、クライミングウォールなど、様々な種類のスポーツ施設を建設し、運営する方法です。

この選択肢は、健康志向の高まりや地域コミュニティの活性化ニーズに応える一方で、初期投資や継続的な施設管理、競合との差別化など、多くの課題にも直面します。


適切な市場調査と運営戦略の立案が成功の鍵となります。

メリット

  1. 健康志向との合致:健康意識の高まりにより、需要が増加傾向にあります。
  2. 地域コミュニティの形成:スポーツを通じて地域住民の交流を促進できます
  3. 多様な収益源:会員費、レッスン料、イベント収入など、多様な収益源を確保できます。

デメリット

  1. 初期投資の大きさ:設備や機器の導入に多額の費用がかかります。
  2. 競合の激しさ:特に都市部では、スポーツ施設間の競争が激しいです。
  3. トレンドの変化:フィットネストレンドの変化に対応し続ける必要があります。

9.倉庫・物流施設の建設

概要

eコマースの急速な成長と物流ネットワークの拡大に伴い、倉庫や物流施設の需要が飛躍的に高まっています。

これらの施設は、商品の保管、仕分け、配送の中心的役割を果たし、効率的なサプライチェーンの構築に不可欠です。

土地所有者にとっては、こうした施設を建設し、物流企業や小売業者にリースすることで、長期的かつ安定した収益を得られる魅力的な選択肢となっています。


特に、主要道路や港湾、空港に近い立地であれば、さらに高い需要が見込めるでしょう。

メリット

  1. 長期契約の可能性:物流企業は長期的な利用を好むため、安定した収入が見込めます。
  2. 需要の増加:オンラインショッピングの普及により、物流施設の需要は増加傾向にあります。
  3. 比較的シンプルな建築:住宅や商業施設と比べ、建築がシンプルで管理もしやすいです。
  4. 郊外にも需要:大きな土地が必要なため都市部でなくても需要がある場合があります。なお、郊外であっても主要道路や港湾、空港に近い立地であれば、より高い需要が見込めます。

デメリット

  1. 立地の制約:交通アクセスの良い場所が求められるため、適地が限られます。
  2. 環境への配慮:大型車両の出入りが多くなるため、周辺環境への配慮が必要です。
  3. 設備投資:温度管理や防犯システムなど、特殊な設備投資が必要になる場合があります。

土地活用のアイデアまとめ


土地活用には多岐にわたる選択肢が存在し、各オプションには固有のメリットとデメリットが伴います。最適な活用方法を決定するプロセスは慎重かつ綿密な分析を要し、以下の重要な要素を総合的に評価する必要があります。これらの要素は、土地の潜在的な価値を最大限に引き出し、長期的な成功を確保するための鍵となります。


  • 立地条件:都市部か郊外か、交通の便はどうかなど
  • 周辺環境:住宅地か商業地か、将来的な開発計画はあるかなど
  • 法的規制:用途地域、建ぺい率、容積率などの制限
  • 資金力:初期投資や運営資金の調達可能性
  • 長期的な展望:将来の市場動向や社会ニーズの変化


これらの要素を慎重に検討し、専門家のアドバイスも得ながら、土地所有者の皆様が最適な活用方法を見出すことが重要です。

土地活用は長期的な視点が求められるプロジェクトであり、慎重な計画と柔軟な対応が成功への近道となります。

最終的には、個々の状況や目標に応じて、最適な選択を行うことが大切です。


土地活用の成功は、単に収益性だけでなく、地域社会への貢献や環境への配慮など、多角的な視点から評価されるべきです。

また、時代の変化に応じて柔軟に戦略を見直し、必要に応じて不動産業者などの専門家の助言を求めることも重要です。

土地所有者の皆様が、この記事を参考に、自身の土地の潜在的な可能性を最大限に引き出し、持続可能で価値ある活用方法を見出されることを願っています。



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