こんにちは！今日は不動産について気になるニュースをお話したいと思います。

国交省、宅建事業者の「人の死の告知」で指針

国土交通省は10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

不動産取引に係る心理的瑕疵のうち、取引対象となる不動産において過去に生じた「人の死」について、宅地建物取引業者による調査や告知に係る判断基準がありませんでした。

そのため、それぞれ宅地建物取引業者がいままでの判例を元に自己判断で重要事項説明に説明をおこなっており、円滑な流通・取引が阻害される要因となっていました。

また、賃貸住宅オーナーが所有物件で死亡事故等が生じ「事故物件」となってしまうリスクを懸念し、単身高齢者の入居を拒む事例も多いです。
事故物件となると明確なルールはないですがおよそ通常の賃料よりも20%~30%安くなるケースが多く、オーナーさんの収益が大きく減ってしまいます。

最近ではテレビ・ネットニュースなどの影響で、日本全国の事故物件をまとめたサイト「大島てる」の知名度も上がり消費者が事故物件に対してより敏感になっています。

こうした課題を解決するため、人の死が生じた不動産の取引に関して、宅建業者が宅建業法上負うべき調査や告知の義務の判断基準を、ガイドラインとして示すこととなりました。

国土交通省のガイドラインによると
①賃貸借・売買取引の対象不動産において自然死、または日常生活の中での不慮の死が発生した場合
→原則、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、説明しなくてもいい

②賃貸借・売買取引の対象不動産の隣接した住戸または借主・買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生、または①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合
→原則、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、説明しなくてもいい

③賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われる こととなった①の死が発覚した場合
→約３年を経過すると説明しなくていい

となっております。

しかし、告知の必要がない事案でも、

・事件性や周知性、社会への影響が特に高い事案

・取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合

は告知する必要があります。

告知する場合は

・事案の発生時期（特殊清掃等が行なわれた場合は発覚次期）

・場所

・死因

・特殊清掃が行なわれた場合はその旨

　を告げることとされています。

人は生きている以上必ず死が訪れます。人が住む以上、どこかの物件が終の棲家となってしまうことは避けられません。
しかしその一方で、お部屋を探している人のなかには人の生死に敏感・霊感が強いなどできるだけこうした部屋を避けたい気持ちもとても理解できます。
今まで画一したルールがないなか、どこまで調べて説明すべきなのか？というルールが出来たのはとても有難いと感じました。

しかし、ガイドラインを設定したとしても人が死んだという事実が変わることはないため高齢者が断られるケースの増減にはあまり影響がないことと

人がなくなったという事実を知ったうえでこの部屋に住むか住まないかを決めるのは入居者で、後々知った場合トラブルとなる可能性がありますので

ガイドラインに示されるよりも深く調査・長い期間告知する方がよいのではないかなと感じております。

センシティブな問題で人によってそれぞれ認識が異なる難しい問題ですが、今後の動向を注視していきたいとおもいます。

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