相続税についてゆるく解説⑤

query_builder 2021/10/20
相続

こんにちは!木枯らし1号も観測されましたね!
最近は朝晩の冷え込みがつよく
いよいよ秋本番と、冬の足音が近付いているのを感じます。
今回は相続する土地の評価方法って
どうなっているの?について書きたいと思います!


土地の評価方法

土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。

使える用途によって価値は違いますものね。


土地の評価方法には路線価方式倍率方式の二つの方法があります。


路線価(路線価は厳密に相続税路線価と固定資産税路線価がありますが、この場合は相続税路線価のことをいいます。)とは、
土地の面する路線(道路)の1㎡あたりの標準価格のことです。


土地取引の指標となる公示地価(地価公示価格)の8割程度の価格となっており、国税庁長によって定められ、国税庁によって例年7月に1月1日時点の価格が路線価図や国税庁ホームページに「路線価図・評価倍率表」として公表されています。


倍率方式は、路線価の定められていない地域についての評価方法で、固定資産評価額(土地課税台帳もしくは土地補充課税台帳(土地補充課税台帳とみなされるものを含みます。)に登録された基準年度の価格又は比準価格)に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式です。
倍率は国税庁 財産評価基準書にまとめられています。


ちなみにこれが相続税対策で不動産を買いましょう!の理由のひとつとなります。


例えば、1億円の現金は当然1億円として評価され相続税が課税されますが
1億円の土地は80%の価格、つまり8,000万円として評価されるため
2000万円分の課税を免れることができる…というわけです。
(もちろん不動産投資には流動性の低さやさまざまなリスクがあるので、それだけでさあ皆さんやりましょう!とはいかないのですが…)


路線価で宅地を評価する場合、宅地が道路(路線)に面している状況や形状に応じて各種補正率を路線価に乗じて宅地評価額を算出します。


たとえば、おなじ面積、路線価であったとしても


・角地で道路が2面以上面していて便利な土地
・細長すぎる、がけがある…等あまり活用できない土地


両方とも同じ評価額…のわけがありませんよね?
そういうものを適切に補正するために様々な補正があるわけです。
これらを用いて
宅地の評価額=路線価×各種価格補正率×地積(㎡)で算出することができます。



借地権の評価方法


原則として自用地の価格(上記で計算した額ですね)に
借地権割合を乗じて計算します。


借地権割合は、借地権割合及びその地域区分について、各国税局長が定める財産評価基準書において、各路線価図については各路線価の数値の後にAからGまでの記号により表示し、また評価倍率表についてはパーセント表示により数値が表示されている。
割合はAから順番に10%ずつ下がり90%~30%まであります。



貸宅地の評価方法
原則として、自用地の価格から借地権または定期借地権の価格を控除し算出します。
ⅰ 普通借地権の目的となっている宅地
普通借地権の目的となっている宅地の評価額=自用地の評価額×(1-借地権割合)
ⅱ 定期借地権の目的となっている宅地
定期借地権の目的となっている宅地の評価額=自用地の評価額-定期借地権の価格


貸家建付地の評価方法

貸家の敷地となっている宅地は、自家用地の価格から借家人の有する敷地に対する権利の価格を控除して計算します。


貸家建付地宅地の評価額=自用地の評価額-(自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)


借地権割合は全ての地域で30%とされています。

賃貸割合は、その借地に係る各独立分(構造上区分された数個の部分の各部分)がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づき次の算式により計算した割合によります。


賃貸割合 =分母のうち、課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷その家屋の各独立部分の床面積の合計


※ 賃貸されている各独立部分には継続的に賃貸されていた各独立部分で課税時期において一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含みます。

つまり、課税時期に借家人がおらず空室であった賃貸用のお部屋も含まれるわけですね。


※ 継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分に該当するかどうかについては、その部分が、

① 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか

② 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか

③ 空室の期間、他の用途に供されていないかどうか

④ 空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったか

⑤ 課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか などの事実関係から総合的に判断されます。


倍率方式による宅地の評価方法

倍率方式は、路線価の定められていない地域についての評価方法で、

固定資産評価額(土地課税台帳もしくは土地補充課税台帳(土地補充課税台帳とみなされるものを含みます。)に登録された基準年度の価格

または比準価格に国税局長が一定の地域および地目ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算します。


倍率方式の宅地の相続税評価額=固定資産税評価額×倍率


土地の評価方法はこんな感じになっております!

次回は建物の評価方法について書けたらと思います。

引き続きよろしくお願いいたします!!!



23区・川崎市の不動産投資の事なら

株式会社 山友不動産

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