相続税についてゆるく解説⑥

query_builder 2021/10/26
相続

こんにちは!まもなく10月も終わり、ハロウィンの季節が近づいてきておりますね。
スーパーなどでハロウィンモチーフのお菓子などをみると可愛くてついつい多めに買いたくなってしまいます。
今まで馴染みの薄い外国の行事でしたがここ数年で急速に浸透しており市場規模が増えているとニュースで見聞きした記憶があります。
ですが、まだコロナウイルスの感染拡大を防止するためおうちハロウィンを徹底していきたいところです。
相続税に関する記事も第5回目となりました!
今回は建物の評価額はどうやって決まるの?をお話ししようと思います。


建物の評価方法

建物の相続税評価額の計算方法は、どのような用に供されていたかによって異なります。


1. 故人が居住や事業の用に供していた場合
賃貸固定資産税評価額に1.0を乗じて評価。

つまり固定資産税評価額と同額になります。


固定資産税評価額は、毎年5月頃に市区町村や都税事務所から送られてくる固定資産税課税明細書、または市区町村役場の資産税課で取得できる名寄帳、固定資産の評価証明書等で確認できます。


自ら使用していた建物の相続税評価額=固定資産税評価額×1.0


固定資産税評価額の目安は、建物の場合、再建築価格のおよそ50%~70%、または新築時の請負工事金額のおよそ50%~60%です。
これも前回土地の回でお話した相続税対策に不動産を買う理由の一つとなります。
現預金で同額を所持しているのとくらべて相続税課税評価額を50~60%程度に抑えられると考えるとかなり大きいと思います。


2. 建物すべてを貸家の用に供していた場合
戸建賃貸等の相続人が建物すべてを貸家の用に供している建物を所有していた場合には借家権割合分の減額が可能になります。


貸家の相続税評価額=固定資産税評価額✕(1-借家権割合)


借家権割合も借地権割合と同様に全国的に一律30%となっているため、貸家の相続税評価額は固定資産税評価額の70%ともいえますね!


なお、相続開始時に貸家に入居者がおらず、一時的な空室にも該当しない場合、借家権割合の適応を用いることはできません。


※ 一時的な空室に該当しているか否かについては、前述の課税時期において、アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、前述の「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分に該当するかどうかについてと同様に判断します。


先述した通り、固定資産税評価額は新築請負工事金額のおよそ50%~60%との話と併せ、そこからさらに3割引となると35%~42%ほどとなります。
このため、相続税対策に貸アパートを建てましょう!となるわけですね。

しかしただただ建てればいいというものではありません。
買い手・貸し手がみつからないと収入もなく
修繕費と固定資産税、借入金の返済などに追われ不動産が「負」動産となってしまうケースも多くあります。
安易に相続税を抑える事だけを考えず不動産投資をする場合には条件やリスクリターンをよく吟味して行って下さいね。
弊社もご相談に乗れますので、気軽にお問い合わせください。


3. 建物の一部を賃貸アパート等の貸家の用に供されている場合
建物の一部が賃貸アパート、賃貸マンション等貸家の用に供されている場合、借家人の有する面積、つまり賃貸割合に借家権割合を乗じた分の減額が可能になります。

貸家の相続税評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)


4. 建物を増改築した場合
建物についてリフォームなどの増改築を行い、増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合、家屋の価額については次の通りに算定されます。


ⅰ 増改築に係る家屋と似た家屋が付近にある場合
当該増改築等に係る家屋と状況の類似した付近の家屋の固定資産税評価額を基準として、その付近の家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額とします。


つまり似た建物の価格を参考にして決めちゃおう!ってことですね。


ⅱ 増改築に係る家屋と似た家屋が付近にない場合
その増改築等に係る部分の増改築価額から課税時期までの間における償却費相当額を控除した価額の70%に相当する金額となります。
増改築をした建物の相続税評価額=増改築前の家屋の固定資産税評価額+(増改築費用-相続時までの償却費)×70%


相続時までの償却額については、文化財建造物である家屋の評価に定める評価方法に準じ、再建築価額から当該価額に0.1を乗じて計算した金額を控除した価額に、

その家屋の耐用年数(減価償却資産の耐用年数等に関する省令に規定する耐用年数)のうちに占める経過年数(増改築等の時から課税時期までの期間に相当する年数(1年未満の端数があるときは、端数を切り上げ)の割合を乗じて算出します。


相続時までの償却額=増改築費用×90%×経過年数(増改築から課税時までの期間。1年未満切り上げ)÷耐用年数(減価償却資産の耐用年数等に関する省令による耐用年数)



5. 建物が建築中の場合
建物が建物中に相続が発生した場合、建築中の家屋は、固定資産税評価額が付けられておりません。
建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の70%に相当する金額によって評価します。


建築中の家屋の価額=費用現価の額×70%


※費用現価の額とは、課税時期(相続又は遺贈の場合は被相続人の死亡日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日)までに建物に投下された建築費用の額を、課税時期の価額に引き直した額の合計額のことです。



配偶者居住権


配偶者居住権とは、配偶者が相続開始時に居住していた被相続人所有の建物を対象として、終身又は一定期間、配偶者に建物の使用を認めることを内容とする法定の権利です。


適用をする要件は、
①相続開始時に配偶者が被相続人の所有する建物に居住しており
相続人間の遺産分割協議により配偶者居住権を取得するものとされたこと
②遺言により配偶者居住権を取得するものとされたこと
③家庭裁判所の審判により配偶者居住権を取得するものとされたこと


このいずれかを満たした場合です。
配偶者居住権は、第三者に譲渡や所有者に無断で建物を賃貸したりすることはできません。
しかし、建物の所有権を取得するよりも低い価額で居住権を確保することができるため、遺言や遺産分割の際の選択肢の一つとして、配偶者が、配偶者居住権を取得することにより預貯金等のその他の遺産をより多く取得することができるというメリットがあります。


例えば、ご主人が亡くなられて 相続人が配偶者と子1人
遺産 居住用の自宅:1000万円(評価額) 現預金:1000万円だった場合

法定分相続すると 遺産額は2000万円で
配偶者:1000万円 子供:1000万円となります。
配偶者は住まいを確保できるものの、現預金が1円も相続されず老後の生活が困窮する恐れがあります。
しかし、配偶者居住権で1000万円が500万円に評価が抑えられると
遺産額は1500万円 配偶者:750万円 子供:750万円となり
住まいは500万円ですので、
750万円-500万円=250万円が確保できるというわけです。


令和2年4月1日施行の改正民法において移住者居住権が創設され、それに伴い、平成31年度改正により評価方法が次のように定められました。


1. 配偶者居住権
配偶者居住権の評価額 =建物の時価-建物の時価×(残存耐用年数-存続年数)÷残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率における複利現価率
2. 配偶者居住権が設定された建物(以下「居住建物」)の所有権
居住建物の価額=建物の時価-配偶者居住権の評価額
3. 配偶者居住権に基づく居住建物の敷地の利用に関する権利
敷地利用権の価額=土地等の地価-(土地等の時価×残存年数に応じた民法の法定利率による複利現価率)
4. 居住建物の敷地の所有権等
居住建物の敷地の用に供される土地の価額=土地等の地価-敷地の利用権利の価額


※「建物の時価」及び「土地等の時価」は、それぞれ配偶者居住権が設定されていない場合の建物の時価または土地等の時価。


※「残存耐用年数」とは、居住建物の所得税法に基づいて定められている耐用年数(住居用)に1.5を乗じて計算した年数から居住建物の築後経過年数を控除した年数。
残存耐用年数=所得税法の耐用年数×1.5-築後経過年数


※「存続年数」とは、次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める年数です。

1. 配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身の間である場合…配偶者の平均余命年数
2. 1以外の場合…遺産分割協議等により定められた配偶者居住権の存続期間の年数(配偶者の平均余命年数を上限)


※残存耐用年数または残存耐用年数から存続年数を控除した年数が0以下となる場合、配偶者居住権の(残存耐用年数-存続年数/残存耐用年数)は0とし、配偶者居住権=建物の時価となります。


建物の評価方法については以上となります。

次回は相続税対策の手法の一部について説明できたらと思います!


23区・川崎市の不動産投資の事なら

株式会社 山友不動産

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