どうかわる？賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律について

2021/05/07

管理

みなさんこんにちは！
今日は6月15日に施行される「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」について
お話しようと思います！

どうしてできたの？
近年、賃貸住宅は賃貸住宅志向の高まりや単身世帯、外国人居住者の増加等により
住まい、生活の基盤としての重要性が高まっています。

総務省の「平成30年住宅･土地統計調査」によると平成5年より持ち家率はどの年代もほぼ減少傾向にあり
年代別に見ると若年層は上の世代と比べても住宅を所有するよりも借家でかまわないと考えている人が多い傾向にあります。

そんな中、賃貸不動産のオーナーが自ら管理を行っていたものが、近年はオーナーの高齢化・相続などによる兼業オーナーの増加、近年の不動産事情に伴う管理内容の高度化などにより管理業者に管理を委託等するオーナーが増加しております。

ちょっと古いデータになりますが、平成22年　国土交通省による「民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査」によると
契約も管理もすべて委託しているオーナーが65.5%に対し、すべて自主管理をおこなっていると回答したオーナーは僅か9.2%でした。
より高度かつ多様化している賃貸不動産事情を鑑みると、10年経った今、よりこの傾向は強くなっているといっても過言ではないでしょう。

しかし、不動産管理業はあくまでも不動産の中心となる「宅地建物取引業」とはちがい、免許登録もなく
管理業務を適正に行っているか？管理委託契約は適正なのか？等の法令はありませんでした。

（現在では6月15日の先駆けとして国土交通省の賃貸不動産管理業登録者制度は任意登録となっています）

そのため、管理業者とオーナー、あるいは入居者との間でトラブルが多く発生しています。

特に賃貸経営を管理業者に一括で借り上げてもらい家賃の管理などを一任できる“サブリース方式”が普及していますが、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題となっており
「管理業務の適正な運営」と「借主と貸主の利益保護」を図るため、法律が制定されることとなりました。

どんな法律？
この度、法律の施行により、建物や土地の賃貸・売買を行う「宅地建物取引業」とは異なる
賃貸不動産を管理するお仕事として「賃貸住宅管理業」が確立し
賃貸不動産の管理業務委託契約をおこなっている管理戸数が200戸以上の業者は
国土交通省の賃貸不動産管理業者登録制度に登録を義務付けられることとなりました。
（200戸未満の場合は任意登録となっています。）

賃貸住宅管理業者として登録した場合には
①事務所毎に、賃貸不動産経営管理士など賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者（業務管理者）を配置
②管理受託契約締結前に重要事項の説明
③管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別管理
④業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期報告
といった業務が義務付けられます。

また、特にトラブルが発生しているサブリースについては
「特定賃貸借契約」と規定し、より厳しい規制の対象となっています。

オーナーにはどんな影響があるの？
今のところオーナーが何か義務を負うことはないのですが、
自主管理をされている場合は管理業が業として確立され、入居者からより高度な専門知識・複雑なトラブルへの応対が求められる可能性が高くなりより管理業を行うことが難しくなる可能性が高いと思われます。
一方で法律の施行により、今後は不良業者が淘汰され、質の高い管理を行う管理業者を選びやすくなるかもしれません。

弊社は宅地建物取引業のみ登録をしておりますが、
グループ会社の有限会社　山友管理が現行の賃貸不動産管理業者登録制度に登録をしております。
（現行の登録制度は6月中旬に廃止予定のため、その後新法に基づく登録を行います）
山友管理と密接に連携し安定的な収益を図っております。

また、自社で定期清掃、ハウスクリーニング等を行っている為、管理コストの削減をおこなうなど様々な工夫をしていますのでご興味がある方は是非お問い合わせください！

山友管理　公式HP

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